نتایج نظرسنجی درباره علل پرش‌های مکرر قیمت مسکن و افزایش تقاضای سرمایه‌گذاری در صحنه معاملات ملک نشان می‌دهد ۵ فاکتور از جمله شوک‌های ارزی، نرخ سود بانکی و نوعی نااطمینانی عمومی به آینده اقتصاد باعث رخدادهای اخیر در بازار ملک شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در بازار سکه، رفتار هیجانی معامله‌گران، حباب آن را با محاسبه ارزش افزوده به بالای ۲۰۰ هزار تومان رساند؛ در واقع ۲۰ درصد از قیمت بازاری سکه حباب دارد. با نادیده گرفتن متغیر ارزش افزوده حباب سکه به حدود ۴۰۰ هزار تومان می‌رسد.
در بازار مسکن نیز مقایسه سطح فعلی نسبت قیمت به اجاره (P به R) گواهی به وجود حباب می‌دهد. شاخص نسبت قیمت به اجاره‌بها در یک روند بلندمدت در بازه مشخصی قرار داشت؛ اما اکنون حاصل این نسبت با خروج از آن بازه در مسیر افزایشی، به 15.2 رسید.
بازار خانه‌های «کلیدنخورده» در پایتخت تحت‌تاثیر آرایش جدید خریداران مسکن با دومین سکته معاملاتی در یک‌سال همراه شد. عوامل فروش «نوساز»ها اخیرا افزایش روزانه سطح «قیمت پیشنهادی» را در پیش گرفته‌اند.
این اقدام در کنار سه حرکت دیگر باعث افت بیشتر سهم خانه‌های «تا ۵ سال ساخت» از کل معاملات مسکن و رشد بیش از ۴۰ درصدی حجم فروش «سالخورده»ها شده است. خریداران در مواجهه با قیمت‌های نامتعارف واحدهای نوساز، از گزینه‌های جایگزین استفاده می‌کنند. ناظران بازار اما شکل فعلی قیمت‌گذاری توسط عوامل فروش را به زیان رونق می‌دانند.
روند حرکتی بازار مسکن به مولفه‌های درونی و بیرونی وابسته است؛ مجموعه‌ای از متغیرهای بیرونی از جمله نرخ بازدهی بازارهای رقیب و موازی از یک‌سو و نوسان‌های نرخ تورم، درآمد نفت، میزان رشد اقتصادی و درآمد خانوارها از سوی دیگر بر جهت‌گیری شاخص‌های اقتصاد مسکن تاثیر می‌گذارد.
آیا پیشرانی بخش مسکن می‌تواند تداوم یابد؟ اگرچه در دهه‌های گذشته همواره بر پیشرانی و موتور محرکه بودن بخش مسکن تاکید شده اما مطابق تحقیقات انجام شده این نظریه در دوره کنونی تا حدود مورد تردید قرار گرفته است.
در سال‌های گذشته متولی بخش مسکن و برخی کارشناسان اقتصاد مسکن با معرفی این بخش به‌عنوان موتور پیشران رونق اقتصاد اعلام کردند لازم است برای توزیع بهینه منابع محدود، با اختصاص منابع به بخش مسکن به‌منظور حرکت به این بخش، رونق از دست‌رفته را به سایر فعالیت‌های اقتصادی بازگرداند.
سرایت رونق ساخت‌وساز از پایتخت به سایر شهرها، به شکل متفاوت از قبل رقم خورد. وضعیت صدور پروانه ساختمانی در سال گذشته - سال پایان رکود در تهران- نشان می‌دهد بعد از رشد مثبت تیراژ ساخت در پایتخت، «شهرهای کوچک» با افزایش در حجم عملیات ساختمانی مواجه شدند. تیراژ صدور پروانه طی ۹ ماه سال گذشته در تهران، ۱۸ درصد و در شهرهای کوچک ۱۱ درصد افزایش یافت؛ اما در شهرهای بزرگ ۷ درصد افت کرد. دو علت در این اتفاق نقش دارد.
اطلاعات رسمی از فعالیت‌های ساختمانی حاکی است حجم سرمایه‌گذاری در این بازار بعد از سقوط دوساله، از ابتدای سال ۹۶ رو به افزایش گذاشت و در سه فصل پیاپی، رشد مثبت را تجربه کرد. حجم کل سرمایه‌گذاری ساختمانی، در بهار سال گذشته ۵ درصد و در تابستان نیز ۲۱ درصد نسبت به دو فصل مشابه در سال ۹۵ افزایش یافت.
آنچنان که ناظران و فعالان بازار مسکن می‌گویند: تحولات قیمتی بازار در شش ماهه اول سال‌جاری اندکی بیش از تورم است. به‌نظر می‌رسد تحولات بازار پول در قالب تغییرات احتمالی در نرخ سود سپرده‌های بانکی در نیمه اول سال‌جاری مهم‌ترین پارامتر اثرگذار بر بازار مسکن باشد که می‌تواند با کاهش یا افزایش نسبت به ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن یا خروج سرمایه از بازار مسکن موثر باشد. هر چند سایر عوامل درونی و بیرونی نیز در این زمینه موثر است و بازار مسکن از مولفه‌های متعددی تاثیر می‌پذیرد.
نتایج این نظرسنجی که زمستان سال گذشته برای پاسخ به ۸ پرسش کلیدی انجام شد، نشان می‌دهد از نگاه اکثریت مطلق کارشناسان اقتصاد مسکن، رونق معاملات خرید که اواخر ۹۶ در بازار مسکن شهر تهران شکل گرفت، در سال جدید نیز با شیب ملایم ادامه می‌یابد؛ به‌طوری‌که اقبال به خرید در همه گروه‌های ملکی تقویت می‌شود، اما نبض معاملات در واحدهای کوچک و متوسط بیش از «لوکس»ها و «بزرگ متراژ»ها خواهد بود.
