مسکن‌سازهای بورسی را بشناسید | پیش بینی آینده

• مهسا آغازی | کارشناس بازار سرمایه

در آبان ماه سال ۱۳۹۹، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۵/ ۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۴/ ۴۸ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹/ ۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه، متوسط قیمت خرید‌و‌فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۹/ ۲۷۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۸/ ۱ و ۲/ ۱۱۸‌درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی معاملات در ۸ماه نخست نشان می‌دهد، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در ۸ماه نخست سال ۱۳۹۹ به حدود ۶۸ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، ۷/ ۷۰ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۸/ ۲۱۶ میلیون ریال بوده‌است که نسبت به دوره مشابه سال قبل۹/ ۷۰ درصد افزایش نشان می‌دهد.

شاخص دسترسی به مسکن که متاثر از درآمد خانوار و قیمت مسکن است، در سال ۷۱، ۱/ ۶ واحد بوده که تا سال ۸۰ کاهش پیدا کرده و به ۳/ ۴ واحد رسیده و متعاقبا طول دوره انتظار نیز کاهش پیدا کرده و از این تاریخ تا سال ۸۸، مجددا روندی صعودی به خود گرفته و تا محدوده ۸/ ۷ واحدی نیز رشد کرده است. آخرین آمار وزارت راه و شهرسازی حاکی از مقدار ۶ واحدی و طول دوره انتظار ۱۸ ساله است که با توجه به رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر، قطعا این شاخص‌ها نیز در محدوده‌های بالاتری خواهند بود.

روند تغییرات فصلی شاخص نهاده‌های ساختمانی

شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل تابستان ١٣٩٩ به عدد ۸/ ۶۹۸ رسید که این رقم نسبت به شاخص فصل قبل ۳/ ۳۰‌درصد افزایش داشته‌است. درصد تغییرات شاخص قیمت نسبت به فصل مشابه سال قبل معادل ۴/ ۷۱ درصد‌بوده‌است که نسبت به همین اطلاع در فصل قبل ۵/ ۳۹ واحد درصد افزایش داشته‌است. (تورم نقطه به نقطه) در بین تمامی گروه‌های اجرایی، گروه «آهن‌آلات میلگرد پروفیل درب و پنجره و نرده» با ۲/ ۱۷۲ درصد بیشترین تورم نقطه به نقطه را به خود اختصاص داده‌است.

در همین دوره کمترین درصد تغییر نقطه به نقطه نیز مربوط به گروه «شیشه» با ۳/ ۳۱ درصد افزایش بوده‌است. درصد تغییرات میانگین شاخص چهار فصل منتهی به فصل تابستان سال ١٣٩٩ نسبت به میانگین شاخص چهار فصل منتهی به تابستان سال ١٣٩٨( تورم سالانه)، معادل ۸/ ۴۰ درصد بوده که نسبت به همین اطلاع در فصل قبل ۵/ ۱۱ واحد درصد افزایش داشته‌است.

بیشترین نرخ تورم شاخص کل در یک سال گذشته مربوط به پاییز ١٣٩٨ که معادل ۲/ ۴۲ درصد و کمترین نرخ تورم سالانه مربوط به بهار ١٣٩٩ که معادل ۳/ ۲۹ درصد بوده‌است.  در بین گروه‌های اجرایی نیز بیشترین نرخ تورم در همین دوره مربوط به گروه اجرایی «آهن‌آلات میلگرد پروفیل درب و پنجره و نرده» با ۹/ ۷۱ درصد افزایش و کمترین نرخ تورم با ۷/ ۱۵ درصد افزایش متعلق به گروه «شیشه» بوده‌است.

درصد تغییرات شاخص قیمت کل نهاده‌های ساختمانی در تابستان ١٣٩٩ نسبت به فصل قبل معادل ۳/ ۳۰ درصد بوده‌است که نسبت به همین اطلاع در فصل قبل ۱۳ واحد درصد افزایش داشته‌است.  بیشترین تورم فصلی در طول یک سال گذشته مربوط به همین فصل و کمترین درصد تغییر فصلی شاخص کل مربوط به پاییز ١٣٩٨ با ۴/ ۳ درصد تغییر بوده‌است.  در همین فصل در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین درصد تغییر فصلی مربوط به گروه اجرایی «آهن‌آلات میلگرد پروفیل درب و پنجره و نرده» با ۹/ ۶۳ درصد افزایش و کمترین درصد تغییر نیز مربوط به گروه اجرایی «خدمات» با ۵/ ۵ درصد افزایش بوده‌است.

بررسی رشد اجزای تشکیل­دهنده این شاخص در بازه زمانی ۹۹-۹۰، اعم از گروه‌های ایزوگام و قیرگونی، گچ، چوب، سیمان، شیشه و... نشان می‌­دهد گروه آهن‌آلات میلگرد پروفیل درب و پنجره و نرده بیشترین تکرار بین مهم‌ترین عوامل موثر در تغییرات شاخص را در این بازه زمانی به خود اختصاص داده­است در رتبه‌های بعدی نیز گروه ایزوگام و قیرگونی آسفالت و شیشه قرار می‌گیرند.

صدور پروانه‌های ساختمانی

در بهار سال ۱۳۹۹، تعداد ۴۰هزار و ۸۷۱ پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های کشور صادر شده‌است که نسبت به فصل گذشته ۹/ ۱۱ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۵/ ۴ درصد افزایش داشته‌است، از کل پروانه‌های صادرشده ۲۵۱۱ پروانه (۱/ ۶ درصد) مربوط به افزایش بنا و ۳۸هزار و ۳۶۰ پروانه (۹۳۹ درصد) مربوط به احداث ساختمان بوده است که پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان نسبت به فصل گذشته حدود ۶/ ۱۱ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۵ درصد افزایش داشته است.

از کل ۳۸,۳۶۰ پروانه احداث ساختمان، ۳۲,۹۰۱ مورد مربوط به ساختمان مسکونی، ۲۷۰۶ مربوط به مسکونی و کارگاهی، ۲۱۵۳ مورد بازرگانی، ۴۵۹ مورد صنعتی و ۵۵ مورد آموزشی است. از کل ۳۲,۹۰۱ مورد پروانه ساختمان مسکونی، ۸۴۹۰ مورد مربوط به مساحت زیربنای ۵۰۱ متر و بیشتر است.

تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران در بهار سال ۱۳۹۹ بالغ بر ۱۰۲.۱۶۰ واحد بوده است که نسبت به فصل گذشته حدود ۱۵ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۸/ ۶ درصد افزایش داشته است.