چکیده: این روزها تشکیل بورس املاک و مستغلات با جدیت پیگیری و خبر راه‌اندازی این بورس در زمانی اندک خبر ساز شده اما این طرح مخالفان خود را نیز دارد. مخالفان راه‌اندازی این بورس از سویی به هزینه‌های گزاف راه‌اندازی بورسی مستقل برای این حوزه منتقد بوده و از طرف دیگر بر این باور هستند که راه‌اندازی این بورس جایگاه مسکن را از کالایی مصرفی و دارایی با شدت بیشتری به سمت کالایی سرمایه‌ای سوق خواهد داد و سفته بازی در این بازار را افزایش می‌دهد و به این ترتیب تشکیل این بورس نه‌تنها نمی‌تواند به کمک رفع مشکل مسکن بیاید، بلکه افزایش هزینه در این بخش را درپی خواهد داشت.
پیدا و پنهان بورس مسکن
به گزارش «دنیای بورس»، دنیای اقتصاد نوشت: برای بررسی هرچه بیشتر این موضوع گفت‌وگویی با حسین سلاح‌ورزی، نایب‌رئیس اتاق بازرگانی ایران انجام داده است. وی مخالف انتقادات مطرح شده در زمینه تشکیل بورس املاک و مستغلات بوده و معتقد است بسیاری از اقتصادهای بزرگ دنیا دارای چنین بورسی بوده و از مزایای آن نیز برخوردار هستند، حال زمان آن رسیده که ایران نیز به سمت استفاده از مزایای بورس املاک و مستغلات برود.
فعالیت این بازار با تامین سرمایه مورد نیاز برای اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی باعث کاهش هزینه تمام شده مسکن می‌شود، همچنین به مرحله اجرا رسیدن این بازار، رونق پروژه‌های عمرانی در کشور را درپی دارد که همین موضوع علاوه بر اشتغال‌زایی مستقیم فعالیت صنایع وابسته به بخش ساخت و ساز و رشد اشتغال‌زایی در آن حوزه‌ها را نیز درپی خواهد داشت.
بحث‌تشکیل بورس املاک و مستغلات از چه زمانی در کشور شروع شد و این بورس چه زمانی آغاز به کار می‌کند؟
در ایران پس از تشکیل سازمان بورس اوراق بهادار تهران در سال‌های گذشته بازارهای دیگری ازجمله فرابورس، بورس کالا و بورس انرژی شکل گرفتند و در این میان جای خالی بازار متشکلی که در حوزه مسکن، املاک و مستغلات کار کند خالی بود. همان‌گونه که مستحضرید بورس املاک و مستغلات یکی از بازارهای فعال و مهم در عمده بازارهای سرمایه دنیا در کشورهای مختلف بوده و تشکیل این بازار در ایران نیز باتوجه به مزایای آن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
بنابراین تشکیل بازاری برای املاک و مستغلات از چندی پیش مد نظر سازمان بورس و اوراق بهادار ایران، شورای عالی بورس و تشکل‌های بخش خصوصی قرار گرفت و تعدادی از فعالان این حوزه مامور بررسی ساز وکار و جزئیات چنین بازاری شدند و طرح توجیهی موردنیاز را تهیه کردند. همچنین در جلسات برگزار شدند درخصوص تشکیل این بورس تصمیم گرفته شد تا پایان هفته جاری (هفته دوم تیر ماه) جلسه اصلی هیات موسسان مربوط به تشکیل بورس املاک ایران تشکیل شود. همچنین طبق پیش‌بینی ظرف سه‌‌ماه آینده این بازار شروع به کار می‌کند.
باتوجه به اینکه پیش از این نیز بورس مسکن به‌عنوان زیرمجموعه بورس کالا وجود داشت، امکان ادامه فعالیت بورس املاک و مستغلات به‌عنوان زیرمجموعه این بورس وجود نداشت؟
باتوجه به برنامه درنظر گرفته شده برای بورس املاک و مستغلات، این بورس حجم قابل توجهی از اقتصاد کشور را به خود اختصاص داده و ابزار و الزامات مرتبط با خود را نیز داراست. بنابراین فعالیت این بازار بزرگ به‌عنوان زیرمجموعه‌ای از بورس کالا امکان‌پذیر نبود.
به نظر جناب عالی تشکیل بورس املاک و مستغلات در کشور چه اهدافی را دنبال می‌کند؟
شفافیت و رقابت سالم از ویژگی‌های بورس است و تشکیل بورس املاک و مستغلات به ایجاد بازاری منسجم و شفاف و سرایت رقابت سالم و شفاف در این حوزه منجر می‌شود. همچنین تشکیل این بورس باتوجه به امکانات و شرایط درنظر گرفته شده برای آن، کارکرد متنوعی دارد؛ از جمله آنکه دولت، دستگاه و نهادهای عمومی و بخش خصوصی می‌توانند املاک خود را در آن عرضه کنند.
تامین مالی پروژه‌های عمرانی و انبوه‌سازی از دیگر کارکردهای تشکیل این بورس به‌شمار می‌رود. در حال حاضر تامین مالی پروژه‌های بزرگ عمرانی و انبوه‌سازی تبدیل به یکی از معضلات اصلی شده و در برخی موارد نظام بانکی و بازار پول نیز توان تامین مالی تمام پروژه‌ها را ندارند. اما اگر این بورس تشکیل شود، بسیاری از پروژه‌های عمرانی و زیرساختی امکان تامین مالی از طریق بازار سرمایه را خواهند داشت.
همچنین این بازار بستری اطمینان‌بخش برای مشارکت سرمایه‌های خرد، متوسط و بزرگ مردم در پروژه‌های انبوه‌سازی، ساخت مسکن و زیرساخت‌های مشابه خواهد بود. علاوه بر موارد یاد شده با تشکیل بورس املاک، مسکن و مستغلات امکان پیش‌برد موضوعاتی همانند فروش متری مسکن و قراردادهای اجاره به شرط تملیک در فضای شفاف و رقابتی و مطمئن وجود دارد.
عملیاتی شدن این بورس و تامین مالی پروژه‌های انبوه‌سازی و عمرانی از طریق آن، زمینه از رکود خارج شدن این بخش و اشتغال‌زایی قابل توجه در آن را درپی دارد. همچنین راه‌اندازی این پروژه‌ها با فعال کردن صنایع وابسته به بخش ساختوساز، زمینه رشد تولید و افزایش اشتغال در کشور را به همراه دارد.
به‌نظر شما تشکیل این بورس با جذب نقدینگی قابل توجه به حوزه مسکن زمینه افزایش قیمت در این بخش را به‌وجود نمی‌آورد؟
خیر، چرا که تشکیل این بورس و جذب سرمایه برای اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی با کاهش هزینه تامین سرمایه، افت قیمت تمام شده مسکن را درپی دارد. درکنار این مورد، اجرای این طرح به افزایش عرضه در بخش مسکن منجر می‌شود که خود عاملی در جهت کاهش قیمت خواهد بود، همچنین اجرای این طرح با ایجاد بستری برای جلوگیری از سوداگری، سفته‌بازی و دلال‌گری به کنترل بازار کمک می‌کند.
آیا نحوه تعیین هیات موسسان این بورس مشخص شده و برنامه‌ای برای تامین سرمایه مورد نیاز طراحی شده است؟
چگونگی تعیین هیات موسسان بورس املاک و مستغلات در جلسه‌ای با حضور نمایندگان تشکل‌های اصلی حوزه صنعت احداث مطرح شد، همچنین در این جلسه گزارش کاملی از ضرورت و چگونگی و تشکیل این بازار سرمایه تبیین شد. در نهایت تصمیم گرفته شد که تشکل‌های عضو اتاق (بازرگانی) تا پایان هفته اطلاع‌رسانی گسترده‌ای میان اعضای خود صورت دهند تا شرکت‌های حوزه صنعت احداث که مایل به عضویت به‌عنوان موسس در این بازار بورس هستند، شناسایی شوند. طبق برآوردهای صورت گرفته این بورس با سرمایه حداقلی ۵ هزار میلیارد تومانی تاسیس می‌شود و بنا شده تا ۵۰ درصد سهام آن از طریق پذیره‌نویسی در اختیار مردم قرار گرفته و مابقی سرمایه مورد نیاز نیز از طریق موسسات و نهادهای دولتی و شرکت‌های بخش‌خصوصی حوزه ساختوساز تامین شود.
برخی جزئیات بورس املاک و مستغلات
- سرمایه اولیه مورد نیاز برای تشکیل بورس املاک و مستغلات: ۵ هزار میلیارد تومان.
- نحوه تامین سرمایه: ۵۰ درصد سهام از طریق پذیره‌نویسی در اختیار مردم، ۲۵ درصد در اختیار موسسات و نهادهای دولتی و مابقی در اختیار شرکت‌های بخش خصوصی قرار خواهد گرفت.
- زمان آغاز پذیره‌نویسی: حداکثر ظرف ۳ ماه آینده.
- هیات موسسان: در مرحله اطلاع‌رسانی میان فعالان صنعت احداث برای جذب سرمایه‌گذار و در ادامه تعیین اعضای هیات موسس.
چند مزیت بیان شده برای بورس املاک و مستغلات
- ابزاری برای تامین مالی پروژه‌های عمرانی و انبوه‌سازی
- ایجاد پتانسیل تعریف ابزارهای مالی بر مسکن
- بستری مطمئن برای مشارکت سرمایه‌های خرد، متوسط و بزرگ مردم و سوق این سرمایه‌ها به پروژه‌های ساختوساز
- ایجاد امکان عرضه زمین توسط نهاد و سازمان‌های دولتی
- بازاری شفاف برای فروش املاک سازمان‌ها و نهادهای دولتی و خصوصی بالاخص املاک مازاد بانک‌ها
- کاهش قیمت تمام‌شده مسکن از طریق تامین سرمایه ارزان
- بستری برای فروش متری مسکن
- فضای شفاف و رقابتی برای قراردادهای اجاره به شرط تملیک
- تامین مالی و اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام رها شده به‌علت عدم تامین بودجه
- افزایش اشتغال‌زایی مستقیم با آغاز پروژه‌های عمرانی و رونق صنایع وابسته به صنعت ساختوساز