چکیده: از تازه‌ترین تحولات بازار بالادست معاملات مسکن نشان می‌دهد طی دو روز گذشته در حالی قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن به کانال ۶۰ هزار تومان وارد شده است که این تغییر کانال دست‌کم به دنبال چهار عامل عمده و از سوی چهار گروه از بازیگران بازار املاک مسکونی، منجر به تغییر هم‌جهت سطح قیمت‌ها از یک طرف و همچنین حجم معاملات خرید اوراق از سوی دیگر شده است.
دنیای اقتصاد در گزارش نوشت: این تغییر جهت همزمان منجر به افزایش ارزش(قیمت) هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن بعد از گذشت 18 ماه شده است. به این معنا که بعد از گذشت 18 ماه از قرار گرفتن میانگین قیمت هر فقره اوراق500 هزار تومانی وام مسکن در زیر کف قیمتی اوراق، هم‌اکنون میانگین قیمت اوراق به کانال 60 هزار تومان وارد شده است.
کانال 60 هزار تومان معمولا و همواره کف قیمتی هر فقره اوراق وام مسکن محسوب میشود. طی روزهای اخیر در حالی قیمت هر فقره اوراق وام مسکن افزایش یافته است که تغییرات حجم معاملات اوراق در بازار بالادست معاملات مسکن نیز در مسیر افزایشی حرکت کرده است. بررسی‌ها حاکی است دست‌کم چهار عامل عمده در افزایش همزمان میانگین قیمت اوراق وام مسکن و همچنین افزایش حجم معاملات در بازار اوراق موثر بوده است که در مجموع این چهار عامل به خرید تدارکاتی چهار گروه از بازیگران املاک مسکونی از بازار اوراق برای دریافت وام مسکن مربوط میشود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش تقاضا برای دریافت وام جعاله مسکن تحت تاثیر تصمیم جدید برای پرداخت وام جعاله به مالکان و دارندگان واحدهای مسکن مهر، افزایش تقاضا برای دریافت وام بدون سپرده ساخت مسکن که بخشی از آن با استفاده از خرید اوراق به سازنده‌ها تخصیص داده میشود، افزایش تقاضای مصرفی برای خرید مسکن با استفاده از وام اوراق و همچنین پررنگ‌تر شدن حضور سرمایه‌گذاران ملکی در بازار که قصد خرید مسکن و دریافت وام با استفاده از اوراق حق تقدم دریافت تسهیلات دارند، چهار عامل عمده تغییر هم‌جهت حجم معاملات اوراق و میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن است. هم‌اکنون این چهار گروه از متقاضیان وام مسکن با استفاده از اوراق در حال تدارک مقدمات دریافت وام مسکن هستند.
از آنجا که گام اول برای دریافت این نوع تسهیلات مسکن خرید اوراق و ارائه آن به‌عنوان امتیاز دریافت تسهیلات بدون سپرده مسکن است افزایش حجم تقاضا برای خرید اوراق منجر به افزایش حجم معاملات و تاثیر افزایشی بر قیمت آن شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در یک‌سال 98 مجموعا 156 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن در کشور پرداخت شده است که از این تعداد 73 هزار فقره وام مسکن با استفاده از اوراق به متقاضیان واجد شرایط اختصاص یافته است.
این موضوع نشان می‌دهد به طور میانگین در هر ماه حدود 6 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق به همین تعداد متقاضی تعلق گرفته است. در سال 97 اما این تعداد به مراتب بیشتر بوده است. در حالی که در سال 97 حجم پرداخت تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان به لحاظ تعداد تسهیلات پرداختی برای خرید واحد مسکونی در کل کشور برابر با 229 هزار مورد بوده است تعداد وام‌های دریافت شده با استفاده از اوراق برای خرید مسکن در این سال در مقایسه با سال 98 حدود 30 درصد بیشتر بوده است.
در واقع در سال 97 در کل کشور مجموعا 102 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق به متقاضیان پرداخت شده است.این موضوع نشان می‌دهد در این سال به طور متوسط در هر ماه 9 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق وام مسکن به متقاضیان پرداخت شده است. علت اصلی افت 30 درصدی میزان پرداخت وام مسکن با استفاده از اوراق به متقاضیان در سال 98 در مقایسه با سال 97 به کمتر شدن اثر وام مسکن در پوشش هزینه خرید واحدهای مسکونی در این سال در مقایسه با یک‌سال قبل از آن برمی‌گردد.
به دنبال عدم افزایش سقف وام خرید مسکن تا قبل از بهمن‌ماه 98 و در نتیجه جهش قیمت واحدهای مسکونی در سال 97 و ادامه آن در سال بعد، سطح پوشش‌دهی وام مسکن از هزینه خرید واحدهای مسکونی کاهش یافت. همین موضوع منجر به کاهش استقبال از وام مسکن برای خرید واحدهای مسکونی شد.
در همه ماه‌های سال 98 تا قبل از بهمن‌ماه که سقف وام خرید مسکن از محل اوراق افزایش یافت به طور متوسط در هر ماه میزان تقاضا برای دریافت وام مسکن با استفاده از اوراق حدود 50 درصد در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل-97-کمتر بود تا اینکه به دنبال افزایش سقف وام خرید مسکن در بهمن‌ماه سال گذشته، میزان تقاضا برای دریافت وام اوراق در مقایسه با بهمن‌ماه 97 نه تنها کاهش نیافت بلکه با رشد مثبت 10 درصدی همراه شد.
این موضوع نشان داد از دست رفتن قدرت خرید وام مسکن در بازار معاملات املاک مسکونی مهم‌ترین عامل در کاهش تقاضا برای دریافت وام اوراق است و به محض افزایش سقف تسهیلات مسکن و تقویت قدرت خرید و سطح پوشش‌دهی آن در بازار، تقاضا برای خرید اوراق، دریافت وام و خرید مسکن با استفاده از آن افزایش می‌یابد.
همین موضوع و تقویت قدرت خرید وام مسکن در بازار ملک بعد از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در بهمن‌ماه باعث شد به رغم کاهش بی‌سابقه 60 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در بازار مسکن در فروردین‌ماه 99، در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-فروردین 98-استفاده از اوراق وام خرید مسکن در معاملات ملکی دراین بازه زمانی تنها 3 درصد کاهش یابد. این موضوع نشان داد عملا سهم استفاده از اوراق و دریافت وام خرید مسکن از کل معاملات خرید مسکن فروردین‌ماه تحت تاثیر افزایش سقف وام در سه ماه قبل از آن- از بهمن‌ماه 98-به‌رغم ریزش حجم کل معاملات خرید مسکن، نه‌تنها کاهش نیافته بلکه به میزان قابل توجهی تقویت شده و افزایش یافته است.
در واقع آمارها نشان می‌دهد در فروردین‌ماه امسال سهم وام اوراق در معاملات خرید مسکن افزایش یافت. بررسی‌ها نشان می‌دهد در یک هفته گذشته حجم معاملات اوراق وام مسکن افزایش یافته است. میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن در سال 98 به پایین‌ترین سطح خود در سال‌های اخیر رسید. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در 12 ماه منتهی به پایان سال 98 به 44 هزار تومان رسید که این میزان کمتر از کف متعارف متوسط قیمت اوراق در سال‌های اخیر بوده است. اما از اواخر سال گذشته (بهمن و اسفند تا مقطع زمانی حال حاضر) میانگین قیمت اوراق وام مسکن در مدار رشد قرار گرفته و شیب رشد آن به شکل محسوس افزایش یافت. مهم‌ترین عامل این موضوع افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق از بهمن‌ماه و افزایش استفاده از آن از سوی متقاضیان مسکن برای خرید املاک مسکونی بوده است.
در فروردین‌ماه در ادامه افزایش قیمت اوراق، میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن به 49 هزار تومان رسید و در اردیبهشت‌ماه میانگین قیمت اوراق به کانال 50 هزار تومان وارد شد. در 22 اردیبهشت‌ماه امسال میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به 52 هزار تومان رسید و طی دو روز گذشته نیز میانگین قیمت اوراق وام مسکن به کانال 60 هزار تومان ورود کرد. میانگین قیمت اوراق وام مسکن در دو روز گذشته حدود 62 هزار تومان بود. این موضوع نشان می‌دهد قیمت اوراق وام مسکن هم‌اکنون بعد از گذشت 18 ماه به صورت مجدد وارد کانال 60 هزار تومانی شده است. از مهر ماه 97 تاکنون میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن همواره کمتر از 60 هزار تومان و در کانال‌های 40 تا 50 هزار تومانی در نوسان بود.
مهم‌ترین سوالی که هم‌اکنون در این زمینه مطرح است آن است که علت افزایش همزمان حجم معاملات اوراق وام مسکن و قیمت اوراق در روزهای اخیر و ورود آن به کانال 60 هزار تومان چیست؟ کارشناسان بازار وام مسکن مهم‌ترین و اصلی‌ترین دلیل این موضوع را تدارک سمت تقاضای وام مسکن برای دریافت تسهیلات خرید و ساخت می‌دانند. این متقاضیان در واقع دست‌کم چهار گروه اصلی از بازیگران بازار املاک مسکونی هستند. اولین گروه، متقاضیان دریافت وام جعاله مسکن مهر هستند. اخیرا مصوب شد مالکان و دارندگان مسکن مهر که کارت قسط دریافت کرده و هم‌اکنون در حال پرداخت منظم و مستمر اقساط ماهانه وام مسکن مهر هستند می‌توانند وام 40 میلیون تومانی جعاله(تعمیرات) دریافت کنند.
هم‌اکنون حدود 2 میلیون خانوار دارنده مسکن مهر کارت قسط تسهیلات دارند و در حال پرداخت اقساط ماهانه وام مسکن مهر هستند. حتی اگر 10 درصد از این افراد نیز تمایل به دریافت وام جعاله داشته باشند و متقاضی این وام باشند به اندازه کل تقاضای یک‌سال وام جعاله که تاکنون پرداخت می‌شده است، تقاضای جدید برای دریافت این تسهیلات ایجاد خواهد شد. همین موضوع از دید کارشناسان منجر به رشد تقاضا برای خرید اوراق و در نتیجه افزایش قیمت اوراق در روزهای اخیر و پس از اعلام این مصوبه جدید شده است.
با افزایش سقف وام ساخت مسکن که هم‌اکنون بخشی از آن از محل اوراق و در شهر تهران تا سقف 200 میلیون تومان به سازنده‌ها پرداخت میشود تقاضا برای خرید اوراق و در نتیجه قیمت آن افزایش یافته است. از سوی دیگر آمارها نشان می‌دهد تقاضا برای دریافت وام مسکن با استفاده از اوراق از سوی متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذار بازار ملک نیز در روزهای اخیر افزایش یافته است.