به گزارش «دنیای بورس»، دنیای اقتصاد هم نوشت: کارنامه عرضه مسکن در پایتخت طی سال ۹۸ نشان میدهد تیراژ آپارتمان در شهر تهران به کف دوساله رسیده و بازار ساختوساز در «وضعیت بحرانی» قرار گرفته است. شواهد و متغیرهای اثرگذار بر این بازار «تکرار رکود در حوزه فعالیتهای ساختمانی» در سال ۹۹ را تائید میکند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، حجم ساختوساز در مناطق ۲۲گانه شهر تهران، در سال گذشته به پایینترین تیراژ آپارتمانسازی از سال ۹۶ تاکنون رسید.
بررسی آمارهای ارائه شده از پروژههای ساختمانی اجرا شده در سال گذشته نشان میدهد در ۱۲ ماه سال ۹۸، مجموعا ۶۶ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شدند که نسبت به سال ۹۷ معادل ۵/ ۱۳ درصد کاهش داشته است. این روند نسبت به دو سال گذشته نشاندهنده رسیدن تیراژ ساختوساز به پایینترین سطح است. در سالهای ۹۶ و ۹۷ به ترتیب ۷۰ هزار و ۷۸۰ واحد و ۷۶ هزار و ۵۶۰ واحد مسکونی در پایتخت ساخته شدند. در عین حال، مقایسه حجم آپارتمانسازی انجام شده در این شهر از ابتدای دهه تاکنون حاکی از آن است که پس از شکلگیری سونامی ساختوساز در سالهای ۹۱ و ۹۲؛ از سال ۹۳ تا پایان سال گذشته، کمترین عرضه مسکن به بازار ابتدا در سال ۹۴ معادل ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی و پس از آن در سال ۹۸ رخ داد.
شکلگیری سونامی ساختوساز در ابتدای دهه ۹۰ نیز دو دلیل عمده داشت؛ دلیل نخست، جهش قیمت مسکن در سال ۹۱ و بهار سال ۹۲ بود که منجر به افزایش شدید سرمایهگذاریهای ساختمانی در شهر تهران شد. پیش از آن، ثبت این میزان رشد قیمت در بازار مسکن پایتخت بیسابقه بود. آمارها نشان میدهد میانگین قیمت مسکن در سال ۹۱ معادل ۵۰ درصد رشد کرد و پس از آن در اردیبهشت سال ۹۲ به نقطه اوج خود رسید بهطوریکه بازار مسکن ۶۹ درصد تورم نقطهای را تجربه کرد. پس از این جهش قیمتی، تورم قیمتی در بازار املاک شهر تهران ماه به ماه کاهش پیدا کرد.
دلیل دیگر شکلگیری سونامی ساختوساز در آن دو سال، حواشی اجرای طرح تفصیلی در ابتدای سال ۹۱ بود. انتشار اخبار و جوسازیهایی مبنی بر ایجاد محدودیت در ساختوسازهای شهر با ضوابط جدید شهرسازی سبب شد تا به یکباره حجم زیادی از سازندهها برای اخذ جواز ساختوساز به شهرداری مراجعه و پروژههای ساختمانی جدید را آغاز کنند. تحت تاثیر این دو عامل، از سال ۹۰ تا ۹۲ بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی سالانه در شهر تهران ساخته شد، این در حالی است که میانگین تیراژ ساخت مسکن در یک دهه قبل از آن سالانه حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ هزار واحد مسکونی بود.
اما سرعت ساختوساز در شهر تهران پس از سال ۹۲ در یک روند نزولی قرار گرفت بهطوریکه پس از این سال، با تغییر شرایط اقتصادی کشور و ورود بازار معاملات مسکن به یک دوره سنگین رکود، عرضه آپارتمان به بازار هم با افت سنگین مواجه شد. آمارهای رسمی نشان میدهد در سال ۹۳، تیراژ عرضه مسکن به کمتر از ۱۰۰ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به سال ۹۲ معادل ۵۹ درصد کاهش را نشان میدهد. در سال ۹۴ نیز، ادامه وضعیت رکودی در بخش معاملات و دشواری فروش واحدهای نوساز برای سازندهها بهشدت مشکلساز شد. همین موضوع منجر به ثبت پایینترین تیراژ ساختوساز در پنج سال منتهی به پایان سال ۹۸ شد.
مطابق با آمار در سال ۹۴، فقط ۶۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شد که نسبت به سال ۹۳ معادل ۳۴ درصد کاهش پیدا کرد. بررسیها نشان میدهد پس از سونامی ساختوساز در ابتدای دهه ۹۰، سقوط تیراژ آپارتمانسازی در شهر تهران همچنان ادامه دارد. آنطور که آمارها بیان میکند در پنج سال منتهی به پایان سال ۹۸، میانگین سالانه عرضه مسکن در پایتخت کمتر از ۷۰ هزار واحد مسکونی بوده که با توجه به نیاز بازار مسکن به واحد مسکونی نوساز، حکایت از برقراری شرایط کاملا اضطراری در بازار عرضه مسکن دارد.
بررسیها درباره شرایط بحرانی عرضه مسکن در پایتخت نشاندهنده آن است که تیراژ ساختوساز در پنج سال گذشته بهطور میانگین ۲۷ درصد کمتر از «کف بحرانی عرضه مسکن» بوده است. «کف بحرانی عرضه مسکن» به معنی حداقل واحد مسکونی موردنیاز برای جلوگیری از تشدید بیتعادلی در بازار عرضه مسکن است. بهطور متوسط ماهانه ۱۰ هزار واحد مسکونی در بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران (در وضعیت عادی) خرید و فروش میشود. با توجه به اینکه سهم واحدهای نوساز حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد از مجموع معاملات ماهانه در شهر تهران است؛ میتوان اینطور نتیجه گرفت که صرفنظر از تقاضای بالقوه این بخش، در تهران ماهانه ۵ هزار تقاضا برای خرید واحد مسکونی نوساز در بازار وجود دارد. اگر این آمار معاملات مبنا قرار گیرد مشخص میشود حجم نیاز ماهانه در پایتخت به واحدهای نوساز حداقل ۵ هزار واحد مسکونی است، به این معنا که دستکم ماهانه ۵ هزار آپارتمان برای پاسخگویی به این نیاز باید ساخته و به بازار عرضه شود.
از آنجاکه از هر ۵ واحد مسکونی جدید که در شهر تهران ساخته میشود، ۲ واحد آن به مالکان اولیه (مالک ملک کلنگی) تعلق دارد، بنابراین اگر ماهانه به ۵ هزار واحد مسکونی نوساز در شهر تهران نیاز وجود داشته باشد حجم ساختوسازهای ماهانه باید به ۸ هزار واحد مسکونی برسد که با کسر ۳ هزار واحد سهم مالکان املاک تخریب شده، ۵ هزار واحد به متقاضیان جدید بازار خرید و فروش املاک نوساز میرسد. به این ترتیب حجم ساختوسازهای موردنیاز تقاضا در بازار مسکن پایتخت حداقل ۹۶ هزار واحد مسکونی طی یک سال است.
بنابراین با توجه به کف بحرانی عرضه، اگر سالانه بیش از ۱۰۰ تا ۱۲۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شود میتواند عرضه و تقاضا در بازار املاک پایتخت را به یک حد تعادلی برساند. از دیدگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، افزایش حجم عرضه مسکن جدید علاوه بر آنکه کسری بازار از واحدهای نوساز را جبران میکند؛ میتواند شوک قیمتی ناشی از کمبود عرضه مسکن جدید را جبران کند. به این ترتیب یک بازی برد-برد برای دو طرف سمت عرضه و تقاضا در بازار املاک پایتخت شکل میگیرد. از یکسو به دلیل افزایش عرضه، قیمت املاک مسکونی با شوک مواجه نمیشود و به این ترتیب شرایط برای حضور تعداد بیشتری از متقاضیان در بازار فراهم میشود.
از سوی دیگر نیز سازندهها از فروش واحدهای مسکونی خود اطمینان کسب میکنند و به راحتی با گردش سرمایه خود میتوانند پروژههای ساختمانی بیشتری را کلید بزنند. این در حالی است که آمار منتشر شده از کارنامه یک سال گذشته ساختوساز در پایتخت نشان میدهد: در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران طی ۱۲ ماه سال گذشته معادل ۶۶ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی ساخته شده است. بنابراین عرضه جدید مسکن در پایتخت معادل ۳۲ درصد کمتر از کف نیاز بازار مسکن به واحدهای مسکونی جدید است.
کارشناسان اقتصادی نیاز ماهانه به عرضه ۵ هزار واحد مسکونی جدید به بازار را «کف بحرانی ساختوساز» مینامند. به این معناکه حجم ساختوسازهای ماهانه نباید پایینتر از این سطح باشد. اما حجم ساختوساز در شهر تهران در سال ۹۸، یکسوم از حداقل نیاز هم کمتر بوده است. در سال گذشته، ماهانه بهطور میانگین ۵ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شد در حالی که مطابق با برآوردها حجم ماهانه ساختمانسازی در شهر تهران براساس حداقل نیاز باید به ۸ هزار واحد مسکونی برسد.
در نتیجه کارنامه فعالیتهای ساختمانی در سال ۹۸، به لحاظ «رکود ۵/ ۱۳ درصدی نسبت به سال ۹۷» و «پاسخگویی به تقاضای بازار» در یک وضعیت مردودی قرار دارد و به معنای وضعیت بحرانی در بخش ساختوساز است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند اگر به هر دلیل در سالجاری، از شدت رکود مسکن کاسته شود و حتی بازار معاملات در مسیر پیشرونق حرکت کند، کمبود واحدهای مسکونی نوساز در بازار به شدت احساس خواهد شد و پیامد این وضعیت بحرانی ناشی از کمبود واحد مسکونی در بازار، بیش از سالهای گذشته نمایان میشود.
کارشناسان اقتصادی عنوان میکنند: قرارگیری «بازار عرضه مسکن در وضعیت قرمز» از سه عامل اصلی نشات میگیرد. عامل نخست به اثرگذاری وضعیت بازار زمین در سال گذشته بر بازار ساختوساز بازمیگردد. از دیدگاه فعالان بازار ساختوساز، قیمت زمین و کاهش شدید عرضه ملک کلنگی بیشترین ضربه را به حجم فعالیت بسازو بفروشها در سال گذشته وارد کرد.
مطابق با آمار، میانگین قیمت ملک کلنگی در نیمه سال ۹۸، به مرز ۲۰ میلیون تومان رسید(هنوز آمار رسمی از قیمت ملک کلنگی در فصل زمستان ۹۸ منتشر نشده است). رشد قیمت زمین به دلیل انتظارات تورمی مالکان، منجر به کمبود عرضه زمین به بازار ساختوساز و در نتیجه عدم تمایل سازندهها برای ورود به پروژههای مشارکت در ساخت شد. یکی از دغدغههای جدی بسازوبفروشها برای ورود به پروژههای مشارکت در سال گذشته با توجه به افزایش شدید قیمت زمین، افزایش ریسک تکمیل پروژه ناشی از سیاستهای بینالمللی و اقتصادی و همچنین کاهش حاشیه سود سازندهها بود، در نتیجه چنین نگرانی جدی از سوی سازندهها، حجم زیادی از فعالیتهای ساختمانی کاهش پیدا کرد.
عامل دوم، افزایش قیمت تمام شده ساختوساز ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی و همچنین رشد شدید دستمزد کارگران ساختمانی بود. از آنجاکه بخش زیادی از نیروی انسانی فعال در بازار ساختوساز را اتباع افغان تشکیل میدهند تحت تاثیر شرایط اقتصادی و نوسانات بازار ارز در سال گذشته، نسبت به سالهای گذشته صرفه اقتصادی کار در ایران برای این گروه به شدت کاهش پیدا کرد. از این رو بخش زیادی از سازندهها این گروه را از نیروهای کار خود حذف کردند اما گروهی که با استفاده اتباع افغان پروژههای ساختمانی خود را تکمیل کردند؛ هزینههای ساختوساز با افزایش شدید از این محل مواجه شد.
اما عامل سوم به رکود معاملات مسکن به دلیل نبود قدرت خرید مربوط میشود. در سال ۹۸، سهم واحدهای نوساز از فروش آپارتمانهای مسکونی در شهر تهران، به ۴۷ درصد رسید. این در حالی است که سهم این گروه سنی از معاملات آپارتمان در پایتخت در اوایل دهه ۹۰، حدود ۵۰ درصد بود. مجموع این عوامل موجب شد تا بازار ساختوساز و عرضه آپارتمان در شهر تهران طی یکسال گذشته در وضعیت قرمز قرار گیرد. اما با توجه به این کارنامه، سوال اصلی آن است که آیا این وضعیت در سال جاری نیز ادامه پیدا خواهد کرد و بازار ساختوساز همچنان در وضعیت بحرانی قرار خواهد گرفت یا آنکه به سمت بالا چرخش پیدا میکند؟
کارشناسان اقتصادی با بررسی شواهد، نشانهها و متغیرهای اثرگذار در رفتار و تصمیم فعالان و سازندههای ساختمانی معتقدند رکود بخش ساختوساز مجددا در سال ۹۹ تکرار میشود. هر چند کارشناسان اقتصادی «تکرار رکود» را به معنی افت ساختوساز از میزان ثبت شده در سال ۹۸ نمیدانند بلکه در تحلیل دقیق تر از وضعیت قابل پیشبینی برای سال جاری عنوان میکنند: رشد محسوس در فعالیتهای ساختمانی سال ۹۹ بعید است اتفاق افتد.
یکی از مهمترین شواهد موجود برای «تکرار رکود» در بخش ساختوساز شهر تهران در سال جاری آن است که احتمال شکلگیری پیشرونق در معاملات مسکن بسیار ضعیف است. علاوه بر آن، قدرت خرید مسکن همچنان در تهران در سطح پایینتر از تبدیل نیاز به تقاضای موثر است.
نشانه دیگر از تحقق این پیشبینی نیز به اثرات منفی شیوع ویروس کرونا بر بخشهای مختلف اقتصادی از جمله بازار ساختوساز بازمیگردد. بررسیها نشان میدهد: رکود اقتصادی ناشی از شیوع کرونا که بسیاری از کسب و کارها را به تعطیلی کشانده، در بازار فعالیتهای ساختمانی نیز منجر به کاهش تولید مصالح ساختمانی و در نتیجه تغییرات قیمت به زیان سازندهها خواهد شد.
کاهش حاشیه سود به زیان سازندهها، در سال گذشته سبب شد تا گروهی از سازندههای پرکار در مناطقی از شهر تهران، تصمیم به خروج از بازار ساختوساز این شهر گرفتند و به ناچار به بازار ساختوساز محدودههای اطراف مهاجرت کردند. به نظر میرسد با توجه به شرایط سخت اقتصادی و فروش واحدهای مسکونی، این گروه از سازندهها برای دومین سال از بازار ساخت آپارتمان در شهر تهران خارج خواهند شد. به تعبیر دیگر، از نگاه تعداد زیادی ازسازندهها و فعالان ساختمانی، بازار ساختوساز در تهران ۹۹، مساعد سرمایهگذاری نیست.
پل مشترک عبور از رکود مسکن
دنیای اقتصاد در گزارش دیگری نوشت: آمارهای رسمی مربوط به روند رشد قیمت واحدهای مسکونی در متراژهای مختلف، پل مشترک عبور از رکود مسکن را معرفی میکند. این پل مشترک که میتواند به منزله نقشه راه ساخت و سازهای سال ۹۹ ملاک ومعیار عمل سازندهها به خصوص سازندههای پایتخت برای آغاز پروژههای جدید ساختمانی قرار بگیرد نه تنها باعث خروج بازار مسکن از حالت رکود یا کمتر شدن عمق رکود معاملاتی بازار مسکن خواهد شد بلکه به دلیل افزایش سود سازنده ناشی از تغییرات بیشتر قیمت واحدهای مسکونی در متراژهای کوچکتر، در نهایت به نفع سمت عرضه مسکن نیز خواهد بود.
آخرین آمارهای رسمی از وضعیت معاملات مسکن در شهر تهران مربوط به بازه زمانی اسفندماه سال ۹۸ نشان میدهد بیشترین میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن - اسفند ۹۷-مربوط به واحدهای مسکونی با متراژ تا ۸۰ مترمربع یا همان واحدهای مسکونی کوچکمتراژ بوده است. در حالیکه میانگین رشد قیمت واحدهای مسکونی در این بازه زمانی-اسفند ۹۸ در مقایسه با اسفند ۹۷-برابر با حدود ۴۰ درصد بوده است در همین زمان میانگین قیمت هر مترمربع مسکن با مساحت تا ۸۰ مترمربع حدود ۴۷ درصد افزایش یافته است.
این موضوع نشان میدهد سازندههای این گروه از واحدهای مسکونی سود بیشتری درمقایسه با سازندهها در کل بازار مسکن و همچنین سازندههای مسکن با متراژ بیش از ۸۰ مترمربع به دست آوردهاند. از سوی دیگر بیشترین میزان تقاضای مسکن در همین بازه زمانی در بازار معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران نیز مربوط به همین بازه متراژی بوده است.به این معنا که بیشترین سهم از واحدهای مسکونی خریداری شده از بازار مسکن در اسفند ماه سال گذشته مربوط به آپارتمانهای با مساحت تا ۸۰ مترمربع بوده است.حدود ۵۰ درصد از کل واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه به این بازه متراژی تعلق داشته است. در حالیکه این میزان در بازههای متراژی بزرگتر تا چند برابرکمتر بوده است.
این روال تنها مختص اسفندماه سال گذشته نبوده است.در سایر ماههای سال نیز واحدهای مسکونی کوچک متراژ عمدتا بنا بر دو دلیل عمده نه تنها بیشترین میزان تقاضا برای خرید از سوی متقاضیان مسکن را داشتهاند بلکه تغییرات قیمتی آنها به مراتب بیشتر از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر بوده است و در نهایت سود بیشتری از این تغییرات قیمتی از ناحیه فروش واحدهای مسکونی کوچکمتراژ عاید سازندهها یا همان سمت عرضه مسکن شده است. بررسیهای «دنیای اقتصاد» نشان میدهد هماکنون ساخت،عرضه و فروش واحدهای مسکونی کوچکمتراژ به منزله پل مشترک برای خروج بازار معاملات مسکن از یک سو و خروج بازار ساخت وساز از سوی دیگر از شرایط رکودی یا دستکم کاهش عمق رکود در هر دو سمت از بازار مسکن(سمت عرضه وتقاضای مسکن) است.
ساخت این واحدها در مجموع هم به نفع سمت تقاضای مسکن وهم به نفع سمت عرضه مسکن است.در صورت تعریف مسیر ساخت وسازهای سال ۹۹ بر مبنای منافع مشترک سمت عرضه و تقاضای مسکن و قرار گرفتن ساخت واحدهای مسکونی کوچکمتراژ در اولویت الگوی ساخت وسازها نه تنها عمق رکود در بازار مسکن در سال جدید کاهش مییابد یا دستکم رکود سنگینتر نخواهد شد بلکه سازندهها نیز به سود بیشتری ناشی از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی کوچکمتراژ در مقایسه با میزان نوسانات افزایشی قیمت واحدهای مسکونی با مساحت بزرگتر دست خواهند یافت.آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید میکند.
از آنجا که واحدهای مسکونی کوچکمتراژ فاصله کمتری نسبت به واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر با قدرت خرید متقاضیان واحدهای مسکونی دارند این واحدها با استقبال بیشتری از سوی هر دو نوع متقاضیان مسکن اعم از متقاضیان مصرفی و غیرمصرفی روبهرو میشوند.سرمایهگذاران ومتقاضیان غیرمصرفی به دلیل سهولت بیشتر در فروش این واحدها ترجیح میدهند حتی در صورت در اختیار داشتن سرمایه کافی برای خرید واحدهای بزرگمتراژ به جای خرید یک واحد بزرگمتراژ اقدام به خرید دو یا چند واحد کوچکمتراژ کنند.چرا که این واحدها نه تنها زودتر در بازار اجاره از سوی مستاجران اجاره خواهد شد و روند اجاره آنها به سهولت وسرعت بیشتری انجام میشود بلکه در زمان فروش نیز مالک با سرعت وسهولت بیشتری موفق به فروش این واحدها میشود.
در مورد تقاضای مصرفی نیز به دلیل نزدیکتر بودن این واحدها به قدرت خرید متقاضیان،استقبال بیشتری برای خرید آنها وجود دارد.
از این رو ساخت واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع و کمتر از آن را میتوان بهعنوان نقشه راه ساخت وسازهای سال ۹۹ به سازندهها توصیه کرد. تاکنون عمده تاکیدهای مطرح شده درخصوص ضرورت ورود سازندهها به ساخت واحدهای مسکونی کوچکمتراژ مربوط به بیشتر بودن تعداد متقاضیان این واحدها بود.در واقع تا پیش از این اعلام میشد از آنجا که بخش عمده تقاضای خرید مسکن مربوط به واحدهای کوچکمتراژ است بهتر است سازندهها توان خود را صرف ساختن این واحدها کنند اما هماکنون این موضوع و توصیه از یک زاویه دیگر که نفع سازنده نیز در آن مستتر است قابل پیشنهاد است.
اطلاعات آماری و رسمی نشان میدهد ساخت و عرضه این واحدها به بازار مسکن نه تنها به نفع سمت تقاضای مسکن است بلکه به نفع سمت عرضه مسکن نیز است. فروش سریعتر و راحتتر این واحدها از یکسو و سرعت بالاتر رشد قیمت این واحدها در مقایسه با واحدهای مسکونی با متراژ بیشتر از سوی دیگر موجب شده است ساخت واحدهای مسکونی کوچکمتراژ برای تامین منافع دو طرف عرضه وتقاضای مسکن بهعنوان نقشه راه ساخت وسازهای سال ۹۹ به سازندهها پیشنهاد شود.
در حالیکه مطابق با تازهترین آمارهای رسمی درخصوص جزئیات معاملات مسکن شهر تهران مربوط به مقطع زمانی اسفند سال ۹۸،سهم معاملات واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع از کل معاملات مسکن حدود ۵۰ درصد است پیام دریافت شده از این رویداد آن است که کانون تقاضای مسکن در این بخش از بازار قرار گرفته است.
در واقع بازار معاملات واحدهای مسکونی کوچکمتراژ را میتوان بهعنوان کانون تقاضای مسکن معرفی کرد که بیشترین میزان تقاضا برای خرید مسکن در این بخش از بازار مسکن متمرکز شده است.قیمت این گروه از واحدهای مسکونی در اسفند ماه ۹۸ در مقایسه با اسفند سال ۹۷ با رشد ۴۷ درصدی همراه شد. این در حالی است که در همین فاصله زمانی میانگین قیمت مسکن در کل بازههای متراژی حدود ۴۰ درصد افزایش یافت.
این موضوع به این معناست که رشد قیمت مسکن در این بخش از بازار یعنی بازار فروش آپارتمانهای کوچکمتراژ(تا ۸۰ مترمربع)،بیش از سایر بازههای متراژی است.این موضوع در ماههای قبل نیز در بازار مسکن وجود داشته و قابل رصد است.از سوی دیگر روند رشد قیمت مسکن در این بازه متراژی-آپارتمانهای کوچکمتراژ با مساحت تا ۸۰ مترمربع-بیش از سایر متراژها بوده است. در حالیکه در این بازه متراژی میانگین قیمت مسکن در اسفند سال گذشته در مقایسه با اسفند ۹۷ حدود ۴۷ درصد رشد کرده است در همین بازه زمانی میانگین قیمت مسکن با مساحت ۸۰ تا ۱۰۰ متر ۴۵ درصد،۱۲۰ تا ۲۰۰ متر ۴۰ درصد و بالای ۲۰۰ متر ۳۲ درصد افزایش داشته است.
به این ترتیب آن دسته از سازندگانی که در این بازه زمانی اقدام به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی با مساحت کمتر به بازار کردهاند بیش از سازندههای دیگر سود ناشی از تغییرات قیمت مسکن در یک بازه زمانی یکساله را به دست آوردهاند.
با این حال،همواره رفتار سمت عرضه مسکن روند معکوس را در پیش گرفته است.در حالیکه در همه سالهای اخیر عمده تقاضای مسکن به خصوص تقاضای مصرفی در سمت بازار فروش واحدهای مسکونی کوچکمتراژ متمرکز بوده است اما سمت عرضه مسکن در همه این سالها بیشترین توان و تمرکز خود را به ساخت واحدهای بزرگمتراژ اختصاص داده است. همین موضوع منجر به جاماندگی عرضه واحدهای مسکونی کوچکمتراژ به لحاظ تیراژ عرضه این واحدها در مقایسه با واحدهای مسکونی بزرگمتراژ شده است.در واقع رفتار سازندهها درست برخلاف آنچیزی بوده است که بیشترین تعداد از متقاضیان خرید مسکن خواهان آن بودهاند. این موضوع دلیل بیشترین افت در سهم معاملات مسکن واحدهای مسکونی کوچکمتراژ واقع در بازه مساحتی تا ۸۰ مترمربع نسبت به میزان افت تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر است.
در حالیکه در اسفند ماه ۹۸ حجم معاملات واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع نسبت به اسفند ماه ۹۷ با افت حدود ۳۰ درصدی همراه شد این میزان در سایر بازههای متراژی کمتر بوده است.دلیل این موضوع عرضه کمتر این گروه از واحدهای مسکونی در مقایسه با واحدهای مسکونی بزرگمتراژ است.
نه تنها در سالهای اخیر حجم کل ساخت وسازها کاهش یافت بلکه میزان عرضه واحدهای مسکونی کوچکمتراژ نیز در حالت حداقلی قرار داشت. از سوی دیگر در برخی از موارد سازندهها با مشاهده وجود ظرفیت وکشش برای کسب سود بیشتر از بازار عرضه واحدهای مسکونی کوچکمتراژ در ماههای بعد، از عرضه این واحدها به بازار خودداری کردند تا در زمان دیگری با سطح قیمت بالاتر به فروش برسانند.
چرا که تقاضا برای خرید این واحدها بر خلاف واحدهای بزرگمتراژ همواره و حتی در شرایط جهش قیمتی وجود دارد.براساس آخرین آمارها مربوط به میانگین مساحت واحدهای مسکونی که در سال ۹۸ در شهر تهران پروانه و مجوز ساخت دریافت کردند میانگین مساحت این واحدها ۱۶۵ مترمربع بوده است این در حالی است که این میزان حتی از دو برابر حداکثر متراژ واحدهای مسکونی پرتقاضای بازار مسکن-واحدهای مسکونی با مساحت حداکثر ۸۰ مترمربع- بیشتر است.
در واقع واحدهای مسکونی که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند دستکم دو برابر حداکثر متراژ در استطاعت عمدهترین گروه متقاضی بازار مسکن یعنی متقاضیان خرید واحدهای مسکونی با حداکثر مساحت ۸۰ مترمربع،مساحت داشتند. این موضوع نشان میدهد هماکنون نوعی شکاف عمیق و قابل توجه بین مساحت واحدهای در استطاعت خرید در بازار مسکن و واحدهای مسکونی که ساخته میشوند وجود دارد که آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید میکنند.
این در حالی است که با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن برای آنکه رکود معاملاتی و ساخت وساز در بازار مسکن عمیقتر نشده وبه مرور از عمق آن کاسته شود واز بین برود لازم است این شکاف از سوی سازندهها ترمیم شود.به این صورت که سازندهها به جای ساخت واحدهای مسکونی بزرگمتراژ تا حد امکان توان و تمرکز خود را صرف ساخت واحدهای مسکونی کوچکمتراژ کنند.
در واقع این پل مشترک که تامینکننده منافع سازندهها و خریداران مسکن بهصورت دو جانبه است باید از سوی سازندهها ایجاد شود.در صورتی که سازندهها رفتار خود را از بزرگسازی به سمت کوچکسازی مسکن تغییر دهند میتوان امیدوار بود نه تنها این اقدام منجر به افزایش عرضه مسکن به بازار مسکن منطبق با جنس تقاضای اکثر متقاضیان بازار شود بلکه نفع بیشتری از پروسه ساخت و ساز ناشی از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی به سمت عرضه برسد. بهخصوص آنکه هزینههای تمامشده مربوط به ساخت واحدهای مسکونی کوچکمتراژ و بزرگمتراژ جز در برخی موارد استثنا یکسان است و کوچکسازی با بزرگسازی برای سازندهها نسبتا با هزینه یکسان قابلانجام است.
این در حالی است که در زمان فروش،سود بیشتری از محل تغییرات قیمت کوچکمتراژها نسبت به واحدهای بزرگمتراژ نصیب سازندهها میشود. براساس آخرین آمارهای رسمی هماکنون میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع زیر ۱۲ میلیون تومان است.این میزان در بازه متراژی ۶۰ تا ۸۰ مترمربع بهطور متوسط برابر با ۱۴ میلیون و۲۰۰ هزار تومان،آپارتمانهای ۸۰ تا ۱۰۰ مترمربع کمتر از ۱۷ میلیون تومان،واحدهای ۱۲۰ تا ۱۵۰ مترمربع حول و حوش ۲۰ میلیون تومان،۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربع حدود ۲۸ میلیون تومان و بیش از ۲۰۰ مترمربع بهطور متوسط ۳۴ میلیون تومان و بالاتر به ازای هر متر مربع است.
علت این اختلاف قیمت در بازه قیمتی واحدهای مسکونی کوچکمتراژ و بزرگمتراژ مربوط به اختلاف جغرافیای ساخت این واحدها و هزینههای تمام شده ساخت آنها به خصوص اختلاف قیمت زمین است. از آنجا که عمده واحدهای مسکونی کوچکمتراژ در مناطق ارزانتر به لحاظ قیمت زمین احداث میشود در نتیجه میانگین قیمت واحدهای مسکونی کوچکمتراژ از واحدهای مسکونی بزرگمتراژ که عموما در مناطق گرانتر ولوکس شهر تهران احداث میشوند کمتر است.همچنین هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساخت واحدهای مسکونی لوکس و بزرگمتراژ عمدتا بیشتر از واحدهای مسکونی کوچکمتراژی است که در مناطق معمولی پایتخت ساخته میشوند.
با این حال حتی اگر در یک منطقه مشابه میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی کوچکمتراژ کمتر از میانگین قیمت فروش واحدهای بزرگمتراژ باشد به دلیل سرعت و سهولت بیشتر فروش واحدهای کوچکمتراژ بازهم نفع سازنده در ساخت و عرضه این گروه از واحدها نسبت به واحدهای با مساحت بیشتر است. هماکنون و براساس تازهترین آمارها، قیمت واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع ۲۳ درصد ارزانتر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران است، از سوی دیگر میانگین قیمت واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۸۰ مترمربع نیز ۱۷ درصد پایینتر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران است.این موضوع یکی از اصلیترین دلایلی است که منجر به حضور پررنگ تقاضا در این بخش از بازار مسکن شده است.حتی در این بخش قدرت وام خرید مسکن نیز نسبت به سایر بازههای متراژی-واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر-بیشتر است.
با این حال هماکنون سازندهها برای تمرکز در بازار ساخت واحدهای کوچکمتراژ با دو مانع عمده مواجه هستند. مانع اول موضوع تامین پارکینگ برای ساخت تعداد بیشتر واحد در متراژهای کمتر در یک قطعه زمین بهجای تعداد کمتر واحد در همان زمین با متراژ بزرگتر است.از آنجا که تامین پارکینگ یک الزام مهم برای ساخت و سازهاست لازم است شهرداری بهعنوان بزرگترین مالک زمینهای شهری اقدام به ساخت وتامین پارکینگهای محلهای کند تا برای آن دسته از پروژههایی که امکان تامین پارکینگ برای همه واحدها به جهت ساخت تعداد بیشتری واحد بر روی یک قطعه زمین وجود ندارد به علت عدم دسترسی به پارکینگهای محلهای فروش واحدها با دشواری همراه نشود. مانع دوم هزینه سنگین تامین انشعابات است.
اگر قرار باشد در یک قطعه زمین بهجای ساخت مثلا ۱۰ واحد مسکونی ۱۰۰ مترمربعی سازنده ۲۰ واحد ۵۰ مترمربعی احداث کند باید بهجای پرداخت هزینه تامین انشعابات برای ۱۰ واحد هزینه تامین انشعابات برای ۲۰ واحد را بپردازد.بنابراین سیاستگذار مسکن در صورتی که قصد دارد به خروج بازار مسکن از حالت رکود کمک کند و رونق ساخت وساز و افزایش عرضه مطابق با الگوی غالب تقاضا را ترویج دهد باید یارانهها و معافیتهایی برای هزینههای مربوط به تامین انشعابات برای آن دسته از سازندههایی که قصد ساخت واحدهای مسکونی با مساحت تا ۸۰ مترمربع دارند را در نظر گرفته واعمال کند.
