فرمان پروانه ای شهرداری؛ مسکن رونق می‌گیرد؟

11:31 - 1400/11/19
اکو ایران :‌یک کارشناس مسکن معتقد است که مدیران و مسئولان در حوزه مسکن یک اشتباه استراتژیک می‌کنند و آن‌هم این است در حوزه مسکن، سرمایه‌گذاری و تولید فیزیکی مسکن را دو مقوله‌ی مجزا می‌بینند درحالی‌که این دو از همدیگر جدا نیستند و باهم هستند.

به گزارش اکو ایران ،شهردار تهران به‌تازگی بخشنامه تشکیل قرارگاه مسکن را صادر کرده است. او در این بخشنامه به شش راهکار برای حل مشکل مسکن اشاره‌کرده و به شهرداری‌های مناطق اعلام کرده برای تأمین مسکن در شهرداری تهران و برای مدیریت هماهنگ و همکاران و مانع‌زدایی از همه فرآیندها قرارگاه جهادی مسکن را راه‌اندازی کنند.

همچنین به حداقل رساندن زمان و حذف فرآیندهای موازی و زائد برای صدور مجوزهای لازم برای تولید مسکن در شهر تهران و در اولویت قرار دادن و به‌کارگیری همه ابزارهای موردنیاز برای سرعت بخشی به نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد اولویت‌های دیگری است که در این حوزه به آن اشاره‌شده است.

زاکانی در این بخشنامه به شناسایی همه ظرفیت‌های تولید مسکن در شهر تهران و تلاش برای فعال‌سازی آن‌ها، به میدان آوردن همه امکانات شهرداری تهران (شامل زمین، مجوزها و جز آن) برای تأمین مسکن و به‌ویژه مسکن استطاعت‌پذیر و فعال کردن اجرای بند ۲۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری مبنی بر اتخاذ تدابیر لازم برای تأمین مسکن برای افراد و گروه‌های بی‌بضاعت و کم‌استطاعت هم اشاره‌کرده است. حمیدرضا صارمی معاون معماری و شهرسازی به ریاست این قرارگاه منصوب‌شده است.

روزبه ظهیری، مدیرعامل پیشین گروه سرمایه‌گذاری مسکن درخصوص این که به نظر می‌آید شهرداری تهران برای رونق ساخت و ساز بر روی کاهش زمان صدور پروانه تمرکز کرده است چقدر کوتاه شدن روند صدور پروانه بر رونق ساخت و ساز تاثیر گذار است می‌گوید: به نظر من مدیران و مسئولان در حوزه مسکن یک اشتباه استراتژیک می‌کنند و آن‌هم این است در حوزه مسکن، سرمایه‌گذاری و تولید فیزیکی مسکن را دو مقوله‌ی مجزا می‌بینند درحالی‌که این دو از همدیگر جدا نیستند و باهم هستند. آن چیزی که ما امروز شاهد آن هستیم که به نظر من اشتباه استراتژیک است، این است که ما فقط مسکن را از جنبه تولید فیزیکی به آن نگاه می‌کنیم.

وی ادامه داد: اگرازجنبه تولید فیزیکی مسکن نگاه کنیم، قطعاً تعدیل و کوتاه کردن فرآیند پروانه مؤثر است ولی واقعیت این است که در موضوع اول که سرمایه‌گذاری در این حوزه است تأثیری ندارد، یک سال‌هایی در شهرداری تهران سالانه بیش از ۲۰ هزار پروانه صادر می‌شد، آیا تسهیلات ویژه‌ای داده می‌شد که مردم پروانه می‌گرفتند؟ یا چون توجیه اقتصادی داشته، خودشان به عرصه ساخت واردشده و پروانه می‌گرفتند؟ به‌طور مثال وقتی از یک اتوبان می‌خواهیم عبور کنیم و چند ایستگاه عوارضی وجود دارد، آیا کسی به ما می‌گوید که از کدام‌یک از مسیرها تردد کنیم یا می‌دانیم کدام ایستگاه عوارضی ازنظر سرعت تردد و ترافیک کم ترافیک‌تر است و سریع‌تر می‌توانیم رد شویم؟ در خصوص رونق ساخت‌وساز هم همین‌گونه است، وقتی‌که در فضای اقتصادی، سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن توجیه داشته باشد، طبیعی است که خیلی از سرمایه‌ها به سمتش می‌آید و اثر خود را در آمار پروانه نشان می‌دهد.

این کارشناس حوزه مسکن بابیان این‌که ما معمولاً دو مدل سرمایه‌گذاری داریم؛ گفت: نخست افرادی که حرفه‌شان ساخت مسکن است. آن‌ها همیشه در بازار هستند. یکی هم افرادی که حرفه‌شان ساخت مسکن نیست. به‌طور مثال پزشکانی که وارد حرفه ساخت‌وساز شده بودند و یا اصناف دیگری که سازنده مسکن هستند درصورتی‌که حرفه‌شان ساختمان نیست ولی این‌ها سرمایه‌گذار در حوزه مسکن هستند؛ بنابراین تا زمانی که فضای اقتصادی فضای رونق نباشد، کسی ترغیب نمی‌شود که به بازار مسکن بیاید. اگر بازار رونق داشت یکی از این مولفه‌ها، برای ساخت مولفه‌ی پروانه است.

ظهیری معتقد است شهرداری هیچ وظیفه‌ای به‌عنوان یک‌نهاد عمومی در برابر تأمین مسکن ندارد، نه منابعی دارد و نه بودجه‌ای که بخواهد مسکنی برای مردم تولید کند؛ به عبارتی امکان سرمایه‌گذاری ندارد. تنها کاری که می‌تواند انجام دهد، این است که بتواند یک مقدار تسهیلگری و تشویق برای بهبود شرایط انجام دهد.

او می‌گوید کمکی که شهرداری در حوزه مسکن به سازندگان کند و در خصوص آن راه‌حل دهد و سبب کاهش هزینه‌های ساخت شود، افزایش تراکم با توجه به همه جوانب آن است.

به گفته این کارشناس حوزه مسکن بهای تمام‌شده مسکن عمدتا هزینه ساخت مسکن هزینه زمین و بعد مصالح ساختمانی است که در این میان زمین به دلیل محدودیتی که در تهران دارد و تجدیدپذیر نیست و درحال تمام شدن است مهم‌تر است.

ظهیری ادامه می‌دهد: یا باید این سیاست را بپذیریم که شهرها را به لحاظ تراکم کوتاه‌مرتبه نگه‌دارید و شروع کنید از حاشیه بزرگ کردن که این طبیعتا هم معضلات اجتماعی و هم معضلات اقتصادی دارد و شاید اصلا به این راحتی نشود این کار را کرد و وسعت شهر را اضافه کرد. گزینه دیگر این است که ما بیاییم یک مقدار شرایط شهرسازی‌مان را عوض کنیم و رو بیاوریم به این سمت که تراکم‌ها را افزایش دهیم البته با توجه به این موضوع که وقتی داریم تراکم را افزایش می‌دهیم، باید یک مقدار از سطح اشغال را به تأمین خدمات شهری اختصاص دهیم، وقتی شما می‌خواهید جمعیت‌پذیری شهر را افزایش دهید باید این خدمات موردنیاز را هم تأمین کنید، الگویی که در خیلی از کشورهای دنیا انجام می‌شود، این‌گونه است که سطح اشغال زمین را کم می‌کنند و آن سطح اشغالی را که کم کردند و به فضای شهر و خدمات دادند را در ارتفاع جبران می‌کنند.

این کارشناس حوزه مسکن بابیان این‌که در قالب طرح تفصیلی پهنه‌ی قالب مسکونی شهر تهران R۱۲۲ هست که پنج طبقه می‌شود گفت: شهرداری در این حوزه دو راهکار دارد نخست این‌که محدوده شهرها افزایش پیدا کند که به این راحتی قابل انجام نیست و شاید راهکار کارشناسی و علمی نباشد و یا باید الگوی تراکم را بر اساس منطقی که به فرهنگ، به هویت، به ساختار اجتماعی دقت و توجه دارد، افزایش دهد.

هرچند که پیشنهاد این کارشناس مسکن مورد انتقاد برخی کارشناسان حوزه شهری است آنها معتقدند تهران ظرفیت افزایش تراکم را ندارد و اضافه تراکم هایی که در مدیریت های گذشته شهر تهران داده شده کیفیت زندگی در شهر را کاسته است و دیگر تهران امکان فروش تراکمی بیش از تراکم پیش بینی شده در طرح تفصیلی را ندارد .

ظهیری در ادامه  می‌گوید که در دهه ۶۰ آپارتمان‌نشینی برایمان معضلی بود که نمونه‌اش را نداشتیم اما باوجودآنکه هنوز فرهنگ آپارتمان‌نشینی توسعه چندانی پیدا نکرده، ولی نسبت به دهه ۶۰ به‌طور قابل‌توجهی بهبود پیداکرده است و ادامه می‌دهد: امروز می‌توانیم به افزایش تعداد طبقات مسکونی به‌عنوان یک راهکار فکر کنیم و به سمت واحدهای با تراکم بیشتر برویم تا بخشی از این میزان کمبود را جبران کرد. البته تأکید می‌کنم مشروط به اینکه سرانه‌های خدماتی در داخل شهر تأمین شود تا شهر قابلیت سکونت باشد یعنی فقط به‌صرف کالبد مسکن نگاه نکنیم.

این کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر این‌که کوتاه کردن فرآیند صدور پروانه می‌تواند بر حوزه ساخت مسکن تأثیرگذار باشد گفت: شرایط بازار مسکن به‌گونه‌ای است که سرمایه‌گذاران به دلیل رکود در این بازار راغب به سرمایه‌گذاری در آن نیستند، این پارامتر نمی‌تواند خیلی مؤثر باشد. به‌جای این موضوع، اگر شهرداری به این الگو فکر کند که در میزان تراکم‌ها با رعایت پس‌زمینه‌های فرهنگی و اجتماعی و رعایت سرانه‌های خدماتی بازنگری کند یک راهکارموثر خواهد بود زیرا بر کاهش قیمت زمین اثرگذار است.

ظهیری با اشاره به راهکاری جهانی برای تامین مسکن در دنیا به ساخت شهرک‌های اقماری اشاره می‌کند که از شهرها فاصله دارند اما با سیستم حمل و نقل سریع انتقال به داخل شهر امکان‌پذیر است و می‌گوید: دولت به جای آن که منابع محدودش را به طور مستقیم صرف هزینه‌های ساخت یا تامین زمین کند، بهتر است مانند برخی از کشور‌های دنیا به ایجاد شهرک‌های اقماری رو بیاورد. این شهرک‌های اقماری از شهرها فاصله دارند وبه همین دلیل زمین ارزان‌تر است و به واسطه احداث سیستم حمل و نقل مشکل فاصله را هم حل کرده اند، دولت باید زیرساخت لازم را برای ایجاد قطارهای سریع‌السیر و حمل و نقل سریع ایجاد کند، وقتی فاصله زمانی کاهش پیدا کند زندگی در این شهرک‌ها مقبولیت پیدا می‌کند. من فکر می‌کنم این راهکارها می‌تواند راهکارهای منطقی‌تری باشد تا بحث‌های دیگری که مطرح شد.

او درخصوص بندهای ۶گانه بخشنامه قرارگاه مسکن هم می گوید: واقعیت این است که خیلی این مباحث کلی است و من خیلی برداشت عملیاتی از آن‌ها ندارم. البته پیوست بافت فرسوده، یکی از آن پیوست‌های درست است که امکان تامین زمین در داخل فضای شهر را فراهم می‌کند اما واقعیت این است که برای بافت فرسوده هم باز شما باید زیرساخت‌های خدماتی را تامین کنید که طبیعتا جزو مسوولیت‌ها و وظایفی است که باید بخشی از آن را دولت انجام دهد و یک بخشی از آن هم باید به سرمایه‌گذارها سوبسید بدهد که پروژه‌های محرک توسعه در این محلات تعریف شود.

او درپاسخ به این پرسش که چقدر سیاست شهرداری تهران برای رونق ساخت و ساز در بخش جنوبی شهر با دو نرخی کردن نرخ عوارض موثر است هم می‌گوید: من معتقد نیستم که می‌تواند کمک کند. یا کمک جدی نمی‌کند و این را با عدد و رقم اثبات می‌کنم؛ امروز هزینه‌ی ساخت هر متر مربع بنای ناخالص با مشخصات خیلی معمولی، تقریبا حدود مترمربعی ۷ میلیون تومان است. با توجه به میزان فضای مفیدی که هر بنا نیاز دارد یعنی پارکینگ و مشاعاتی که باید تامین شود، تقریبا هزینه ساخت هر مترمربع بنای خالص نزدیک به ۱۱ میلیون تومان است (بدون ملاحظه زمین و پروانه). اگر فرض کنیم که زمین و پروانه خوشبینانه حدود ۳۰ درصد بخواهد سهم داشته باشد، معنی‌اش این است که بهای تمام‌شده تقریبا حدود ۱۶ میلیون تومان است.

در مناطق جنوبی تهران قیمت یک مترمربع ساختمان تقریبا همان حدود ۱۶ میلیون تا ۲۰ میلیون تومان است؛ بنابراین به این معنی است که برای سازنده‌ای که قصد سرمایه‌گذاری دارد، فاقد توجیه اقتصادی است چون پولی که سرمایه‌گذاری می‌کند را هم درنمی آورد.

 

.