دنیای اقتصاد: بازار مسکن در سه ماه اخیر به‌خاطر سقوط قدرت خرید ناشی از جهش قیمت، با افت پی‌در‌پی حجم فروش آپارتمان در تهران مواجه شد و به مرز رکود رسید. هم‌اکنون علاوه‌بر متغیرهای بیرونی، سرنوشت یک متغیر درونی بازار ملک نقش اصلی را در کُند شدن جریان رشد قیمت مسکن دارد.

دنیای اقتصاد: فروش آپارتمان در میانه تابستان تحت‌تاثیر جهش ۶۱ درصدی قیمت، به کمتر از حجم معاملات در دوره پیش رونق رسید. کارنامه رسمی معاملات آپارتمان در تهران در مرداد نشان می‌دهد تعداد واحدهای فروخته‌شده نسبت به مرداد پارسال ۳۳ درصد و نسبت به تیر ۹۷ معادل ۵ درصد کاهش یافت. ماه گذشته ۱۱ هزار و ۱۵۴ واحد در تهران فروخته شد که از فروش ماهانه در سال ۹۶ به‌عنوان دوره پیش رونق نیز کمتر بود. رکورد جدید سطح قیمت مسکن عامل بازگشت بازار به لبه رکود است.

بازار خانه‌های «کلیدنخورده» در پایتخت تحت‌تاثیر آرایش جدید خریداران مسکن با دومین سکته معاملاتی در یک‌سال همراه شد. عوامل فروش «نوساز»ها اخیرا افزایش روزانه سطح «قیمت پیشنهادی» را در پیش گرفته‌اند.

این اقدام در کنار سه حرکت دیگر باعث افت بیشتر سهم خانه‌های «تا ۵ سال ساخت» از کل معاملات مسکن و رشد بیش از ۴۰ درصدی حجم فروش «سالخورده»‌ها شده است. خریداران در مواجهه با قیمت‌های نامتعارف واحدهای نوساز، از گزینه‌های جایگزین استفاده می‌کنند. ناظران بازار اما شکل فعلی قیمت‌گذاری توسط عوامل فروش را به زیان رونق می‌دانند.

تحریک مسکن از سمت «عرضه» با پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت آغاز شد. نوع پرطرفدار وام ساخت -که اواخر سال ۹۵ به بازار آمد و اوایل ۹۶ متوقف شد- در سال جدید به شکل متفاوت و هدفمند در اختیار سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار می‌گیرد.

تسهیلات جدید در چهار گروه شهری تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، سایر شهرها و همچنین مناطق کمتر توسعه‌یافته، با سقف‌های ریالی متفاوت پرداخت می‌شود و در هر گروه، بر حسب نوع سازنده و شیوه ساخت‌وساز، مبالغ وام در سه سطح مختلف تعریف شده است.

گزارش اطلاعات آماری مربوط به تغییر و تحولات بازار ملک با استناد به آخرین داده‌ها –متعلق به اسفند ماه- حاکی است: معاملات خرید مسکن در تهران، سال گذشته با ورود به فاز «رونق»، به لحاظ تعداد آپارتمان‌های فروخته شده ۱۲ درصد نسبت به سال ۹۵ افزایش پیدا کرد که این میزان رشد معاملاتی در مقایسه با میزان افزایش حجم معاملات در سال ۹۵، «تفاوت مثبت» بازار در یک سال ۹۶ نسبت به یک سال قبل از آن را نشان‌ می‌دهد. در سال ۹۵ که بازار خرید و فروش آپارتمان از حالت «رکود» به فاز «پیش‌رونق» تغییر وضعیت داد، حجم معاملات ۵ درصد نسبت به سال ۹۴ افزایش پیدا کرده بود.

در اسفندماه سال ۹۶ تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۲.۳ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش اندک ۰.۵ درصدی را نشان می‌دهد.

بر مبنای گزارش بانک مرکزی در ماه مورد بررسی متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران ۵.۷۶ میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۶.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در این گزارش کاهش حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی به واسطه رشد قابل توجه قیمت مسکن در بهمن ماه  نسبت به ماه قبل، تایید شده است. بهمن‌ماه امسال تعداد معاملات خرید وفروش مسکن در شهر تهران نسبت به دی ماه ۹۶، با افت 3.2 درصدی روبه‌رو شد که نشان‌دهنده کاهش سرعت رونق در بازار معاملات مسکن در این ماه است.

کارنامه دی ماه معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد حجم خرید آپارتمان در این ماه، حدود ۱۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد که این میزان، کمتر از یک‌سوم نرخ رشد نقطه‌ای معاملات در آذر ۹۶ بوده است. هر چند شتاب معاملات مسکن تحت تاثیر رفتار سمت عرضه (فروشنده‌‌ها) و قیمت‌های نامتعارف، کم شده اما در عین حال ماه گذشته، بیش از ۱۷ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در کل مناطق ۲۲ گانه پایتخت فروخته شد که بیشترین تعداد معاملات ماهانه از اردیبهشت ۹۳ تاکنون محسوب می‌شود.

تحقیقات میدانی از بازار مسکن نشان می‌دهد تقاضا از طرف «خریداران مصرفی دارای خانه ملکی» یا همان غیرخانه‌اولی‌ها و همچنین «مهاجرت‌کننده‌ها از بازار پول» افزایش پیدا کرده است؛ به‌طوری که هرکدام از این دو گروه با اولویت متفاوت، به دنبال خرید ملک هستند.گروه اول اگر چه با هدف خرید نوساز (کم سن) وارد بازار شده اما در هفته‌های اخیر در مواجهه با قیمت‌های نامتعارف به‌خصوص در مناطق کانونی معاملات مسکن، به سمت آپارتمان‌های سن‌دار چرخش کرده است.

مطابق آمارهای دفتر اقتصاد مسکن، ماه گذشته خرید و فروش آپارتمان، ۵۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافت و در مقایسه با آبان امسال نیز رشد ۲۰ درصدی را تجربه کرد.

افزایش حضور تقاضای موثر و گرم‌تر شدن صحنه معاملات مصرفی، خروج کامل بازار از رکود را نشان می‌دهد. رونق معاملات در عین حال باعث افزایش محسوس میانگین قیمت مسکن شده اما پایداری فاز جدید، به رفتار فروشنده‌ها وابسته است.