رمز گشایی از صفر شدن درآمد مازاد تراکم؛ فرمول زاکانی برای پنهان کردن تراکم فروشی

به گزارش دنیای بورس و به نقل از اکوایران ،علیرضا زاکانی از ابتدای حضورش در شهرداری تا امروز همواره فروش حتی یک سانتی‌متر تراکم را رد کرده است. اولین بار او در آستانه هفتمین ماه خدمتش در شهرداری تهران با حضور در برنامۀ «صف اول» کسب درآمد از طریق فروش تراکم را رد کرد و گفت:روز اول معاون اقتصادی مالی دورۀ قبل آمد و گفت: ابتدای ماه باید ۲۳۵۰ میلیارد تومان آماده کنیم. این بودجه هم از پرونده‌های ساخت و ساز تأمین می‌شد چرا که ۶۷ درصد درآمد شهرداری تهران از حوزۀ شهرسازی تأمین می‌شود، اما من از همان اول جلوی تخلف را گرفتم و خدا به درآمد ما درشهرداری تهران برکت داد! یک سال بعد وقتی زاکانی  مهر 1401  دوباره در این برنامه تلویزیونی حاضر شد، همان حرف‌های قبلی‌اش را درباره تراکم تکرار کرد و ضمن تأکید بر پرهیز از تخلف در شهرداری تحت مدیریتش گفت: ما بدون اینکه یک سانتی‌متر فروش تراکم در شهر داشته باشیم و همچنین بدون اینکه چشم خود را بر روی تخلفات ببندیم، توانستیم 93.4 درصد از اعتبارات خود را کسب کنیم که در 10 سال اخیر در شهر تهران بی‌نظیر است.

بیست و چهارم دی ماه امسال زاکانی سومین لایحه بودجه دوره مدیریتش را در شهرداری ارائه کرد، لایحه بودجه ای که در نگاه اول بیش تر از هر چیز ظاهرا در مسیر اثبات ادعای او مبنی بر نفروختن حتی یک سانتی متر تراکم تهیه و به شورای شهر تهران ارائه شده ، اما این برآورد صفر برای درآمد حاصل از تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و مصوبات کمیسیون ماده 5 روی کاغذ تا چه میزان واقعی است؟!

 بهروز شیخ رودی؛معاون پیشین محاسبات و پایش عملکرد شورای شهر تهران با اشاره به برآورد درآمد صفر برای عوارض تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات به اکو ایران گفت: این فیلی که آقای زاکانی در دو سال گذشته هرجا که رفت و نشست از ابعادش حرف زد حالا دارد خودش را به مردم نشان می دهد،فیلی که هوا کردند و دیدنش از سال قبل آنقدر سخت نبود ولی متاسفانه بی توجهی به مسائل کلیدی مثل این موضوع که با شفافیت تامین مالی شهرداری از درآمدهای شهرسازی است حتی به اندازه حصار کشیدن دور تئاتر شهر هم مورد توجه و کنشگری افراد مختلف از جمله متخصصان حوزه شهرسازی قرار نگرفت. این مساله سبب شد تا تهیه کنندگان لایحه بودجه فضا را آنچنان مناسب و بدون چالش ببینندکه ادعای زاکانی درباره نفروختن حتی یک سانتی متر تراکم را در بودجه پیشنهادی شهرداری رنگ و لعاب واقعیت بدهند و برای درآمد ناشی از مازاد تراکم عدد صفر را برآورد و پیش بینی کنند! البته پیش تر و در جریان لایحه متمم بودجه سال 1402 نیز شهرداری پیشنهاد کاهش درآمدش از محل عوارض مازاد تراکم 10 هزار و 58 میلیارد تومان و افزایش درآمد از محل عوارض زیر بنا را مطرح کرده بود و تقریبا  عموم متخصصان و صاحب نظران و اعضای ادوار شورای شهر نسبت به این موضوع بی تفاوت بودند و کسی نپرسید که چرا و چطور شهرداری که بند نافش به تراکم بسته است یک دفعه آمده و این چنین پیشنهادی را مطرح کرده است؟! البته اگر کسی پرسشگری هم میکرد بدون پاسخ می ماند یا متهم به بدبینی و سیاه نمایی می شد!

این کارشناس مالیه و اقتصاد شهری ریشه برآورد درآمد صفر برای تراکم را در محاسبه عوارض مازاد تراکم در چارچوب عوارض زیر بنا دانست و افزود: در سایه بی تفاوتی اعضاء شورای ششم ابتدا عنوان این ردیف درآمدی از عوارض مازاد تراکم در جریان بررسی و تصویب بودجه سال 1402  شهرداری تهران به تراکم تاحد مجاز طبق مصوبات مرجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و کمیسیون ماده 5 تغییر پیدا کرد و در چارچوب آن شهرداری در سال 1402 بر اساس آنچه در مصوبه عوارض ساختمانی سال 1402 که بیست و سوم بهمن ماه سال گذشته به تصویب شورا رسید و با امضای چمران برای اجراء به شهرداری ابلاغ شد، اجازه پیدا کرد تا بر اساس آنچه در جزء1 بند الف ماده 2 این مصوبه به تصویب شورای ششم رسیده عوارض تراکم در حد حداکثر تراکم ساختمانی مطابق طرح تفصیلی را بر اساس ضرایب تعیین شده در جدول شماره 3 و نیز مازاد بر حداکثر تراکم ساختمانی را بر اساس ضرایب تعیین شده در جداول شماره 4 و 5 مصوبه مذکور از طریق پارامتر C(f) به عنوان یک ضریب پلکانی موثر بر زیربنا در قالب عوارض زیر بنا محاسبه ودریافت کند. موضوعی که در تعریف عوارض زیر بنا در بند الف ماده 2 این مصوبه نیز آشکارا دیده می شود. در این مصوبه عوارض زیر بنای مسکونی این چنین تعریف شده است«عوارض زیربنای مسکونی به ازای هر متر مربع بنای ناخالص مسکونی در هر طبقه پس از کسر زیربنای اختصاص یافته به پارکینگ های مورد نیاز(مساحت هر یک واحد پارکینگ معادل12.5 مترمربع در نظرگرفته می شود)مطابق با جداول چهارگانه استفاده از اراضی و ساخت و ساز و ضواب و مقررات طرح تفصیلی، براساس فرمول

Tr =(1+ C (r) ) ×Σ [(K(r) × P(r ) × C(f) × S(f) )

محاسبه و اخذ شود. که در این فرمول جدید پایه محاسباتی که از سال 1378 برای تراکم در شهرداری وضع و سپس در سال 1386 با طرح موضوع ارزش مازاد تراکم و تراکم پایه مالی اصلاح و تا قبل از این با تغییراتی ملاک عمل شهرداری بود تغییر یافت و با این فرمول تراکم پایه و مازاد تراکم تا حد مجاز در طرح تفصیلی و همانطور که در متن توضیحات مصوبه برای بند 2 پارامتر C(f) این فرمول آمده یعنی حتی مازاد بر تراکم به عنوان یک ضریب در عوارض زیربنای ساختمان و نه یک مولفه مجزا با محاسبه مساحت ناشی از مازاد تراکم مجاز در حد طرح تفصیلی و اعمال عوارض برای این بخش از مساحت به صورت مجزا هستیم. بر همین اساس هم شهرداری تهران به دنبال آن است تا در اجرای این فرمول که در دوره ریاست چمران بر شورای ششم تصویب،اجراء و تثبیت شده است به دنبال آن است تا همانطور که از زیر بار محاسبه مساحت ناشی از اعطای تراکم مجاز و... برای تعیین عوارض مازاد تراکم شانه خالی کرد، خود را از زیر بارثبت درآمد مازاد تراکم نجات دهد. در شورای ششم این مسیر پله پله طی شد و ما امروز با این مساله مواجه هستیم که شهرداری در لایحه بودجه خود برآورد درآمد تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و مصوبات کمیسیون ماده 5 راصفر در نظر می گیرد!

معاون پیشین محاسبات و پایش عملکرد شورای شهر تهران با اشاره به بودجه سال 1402 در ادامه افزود: وقتی به بودجه سال 1402 مراجعه می کنیم می بینیم شهرداری همان روند حاکم بر بودجه شهرداری را پیش بینی و شورا نیز تصویب می کند، در بودجه سال 1402 شهرداری شاهد آن هستیم که درآمد ناشی از عوارض زیر بنای مسکونی با رقم 1 هزار و 209 میلیارد تومان، درآمد ناشی از عوارض زیربنای غیر مسکونی با مبلغ 2 هزار و 628 میلیارد تومان و درآمد ناشی از عوارض تراکم در حد مجاز طبق مصوبات رقم 14 هزار و 770 میلیارد تومان به تصویب شورای ششم می رسد و شهرداری پس از آنکه مصوبه عوارض شهرسازی سال 1402 با اعتراض وزارت کشور مواجه نشد دیگر در اجرای بودجه دغدغه اجرای بودجه ای که مطابق روند گذشته بسته شده بود را نداشت و با اجرایی کردن مصوبه عوارض ساختمانی و محاسبه تراکم به عنوان بخشی از عوارض زیر بنا کار را به جایی کشاند که در متمم بودجه سال 1402 درخواست افزایش رقم عوارض زیر بنای مسکونی را به 20 هزار میلیارد تومان روی میز شورای شهر می گذارد تا درآمد 1هزارو 209 میلیارد تومانی را با رشد 1560 درصدی به 20 هزار میلیارد تومان برساند و در ادامه همان مسیر ما شاهد آن هستیم که برای سال 1403 درآمد عوارض زیربنای مسکونی را رقم 45 هزار و 369 میلیارد تومان پیشنهاد می دهند و در برابر رقم 14 هزار و 770 میلیارد تومانی درآمد ناشی از تراکم که در بودجه سال 1402 تصویب شده بود را برای سال 1403 به صفر می رسانند!

شیخ رودی در ادامه با اشاره به رابطه این برآورد درآمد صفر با ادعاهای زاکانی درباره نفروختن حتی یک سانتی متر تراکم به  اکو ایران گفت:ممکن است تنظیم کنندگان لایحه بودجه سال 1403 و قبلتر تنظیم کنندگان لایحه عوارض شهرسازی این لوایح را در مسیر اثبات حرف و ادعای شهردار تهران تنظیم کرده باشند و این کارهای خودشان را خدمت قلمداد کنند، اما این گروه افراد دو مساله را فراموش کرده اند. مساله اول این است که این روند یک انحراف در شفافیت،ادای حق بشر و ایجاد اختلال در امکان ممیزی عملکرد شهرداری توسط شهروندان از طریق رصد دقیق منابع شهرداری به شمار می آید، روندی که داده های آن از بعد از پیروزی انقلاب اسلامی در دسترس است و با اتکاء به اعداد و ارقام می توان گفت در چه دوره ای تحصیل درآمد از طریق تراکم رونق بیشتری داشته است و...؛ بنابراین این اختلال و بدعت در کارنامه مدیریت شهری ششم خود نمایی خواهد کرد و مورد قضاوت امروز و فردای شهروندان قرار خواهد گرفت،مساله دوم هم این است که این مدیران خیلی دیر به فکر اثبات ادعای زاکانی افتاده اند، وقتی که شهرداری تهران در طول دوره ششم تا پایان آذرماه با مدیریت زاکانی رقمی بالغ بر 25 هزار و 509 میلیارد تومان درآمد از محل تراکم کسب کرده است دیگر برآورد صفر برای درآمد تراکم در سال 1403 و محاسبه عوارض تراکم به عنوان بخشی از عوارض زیر بنا نمی تواند واقعیت های کارنامه مدیریت شهری دوره ششم با راهبری زاکانی و سیاستگذاری چمران را تغییر دهد،بالاخره لوایح پیشنهادی شهرداری در دوره ریاست چمران بر شورای ششم که از قضا معمار و آشنا به مسائل فنی و شهرسازی است تبدیل به مصوبه می شود و با امضاء ایشان برای اجراء به شهرداری ابلاغ می شود.