2 روایت از رونق ساخت و ساز در پایتخت؛ مسکن سازی یا آمار سازی؟

15:39 - 1402/07/17
معاونت شهرسازی تهران در حالی از کاهش زمان صدور پروانه و رشد تعداد پروانه های ساخت سخن می گوید که شواهد حاکی از جایگزینی صدور پروانه دومرحله ای به جای تک مرحله ای (مرسوم در سال های قبل) بوده است.

 

 

براساس روایت معاون شهرسازی شهرداری تهران از رشد ساخت و ساز در پایتخت ۶۸۲۱ پروانه ساختمانی در شش ماهه ابتدایی سال ۱۴۰۲صادر شده است ، این عدد در مدت مشابه سال گذشته ۲۷۵۴ پروانه بوده که این آمار بیانگر رشد تولید مسکن در سال ۱۴۰۲ است.

حمیدرضا صارمی با مقایسه آمار صدور پروانه شش ماهه نخست امسال با مدت مشابه آن در سال ۱۴۰۱ گفته در این مدت، ۶۸۲۶ مورد پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده که این آمار در مدت مشابه سال گذشته، ۲۷۵۴ مورد بوده ، بنابراین شاهد رشد حدود ۲.۴۵ برابری صدور پروانه در شش ماهه نخست امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته هستیم.

به گفته او از مجموع پروانه‌های صادر شده در شش ماهه ابتدایی امسال، ۲۳ هزار و ۵۶۰  واحد مسکونی احداث خواهد شد، این در حالی است که این رقم در مدت مشابه سال گذشته ۱۹ هزار و ۹۳۶ واحد مسکونی بوده و این آمار بیانگر این است که شاهد رشد تولید مسکن در سال ۱۴۰۲ خواهیم بود. از لحاظ متراژ ساخت ‌و ساز نیز در شش ماه ابتدایی امسال، مجوز ساخت برای حدود ۴ میلیون و ۲۴۸ هزار و ۶۲۹  مترمربع صادر شده که این عدد در مدت مشابه سال گذشته حدود ۳ میلیون ۶۴۱ هزار و ۴۶ مترمربع بوده است که مقایسه این دو عدد، رشد حدود ۱۱۶ درصدی ساخت و ساز در پایتخت را نشان می دهد.

2 روایت از رونق ساخت و ساز در پایتخت؛ مسکن سازی یا آمار سازی؟9

صارمی به کاهش زمان صدور پروانه های ساختمانی هم اشاره کرده و گفته است  شهرداری تهران در راستای افزایش رضایت شهروندان، کاهش زمان صدور پروانه را در دستور کار خود قرار داده است که در نتیجه اقدامات صورت گرفته، میانگین زمان صدور پروانه از ۱۰۲ روز در ۶ ماهه ابتدایی سال گذشته به ۱۸ روز در ۶ ماه امسال کاهش یافت.مناطق ۱۵، ۴ و ۱۴ در صدر جدول بیشترین تعداد صدور پروانه در شش ماه ابتدایی امسال قرار گرفتند، همچنین در این بازه زمانی مناطق ۹، ۲۱ و ۳ کمترین تعداد صدور پروانه را داشتند.

آمارسازی با شگرد پروانه های دو مرحله ای؟

معاونت شهرسازی تهران در حالی از کاهش زمان صدور پروانه و رشد تعداد پروانه های ساخت سخن می گوید که شواهد حاکی از جایگزینی صدور پروانه دومرحله ای به جای تک مرحله ای (مرسوم در سال های قبل) بوده است، پروانه ای که پیش از این برای پروژه های خاص یا بزرگ از آن استفاده میشده و حالا به شکل فراگیری تقریبا برای اکثر پلاک های شهر از آن استفاده می شود. به این صورت که ابتدا  پروانه شهرسازی صادر شده و در گام بعدی پروانه شروع عملیات ساختمانی صادر می شود.

 این نوع پروانه (دومرحله ای) شامل دو مرحله اصلی است؛ مرحله اول صدور «پروانه شهرسازی» و مرحله دوم صدور «پروانه شروع عملیات ساختمانی».

پروانه مرحله اول با ایجاد حقوق مکتسبه (کاربری، تراکم و طبقه) همراه با اخذ عوارض صدورپروانه و با سرعت کمتر از 1 ماه میتواند صادر شود و پروانه مرحله دوم با طی کردن مراحل قانونی مفصل و زمان بری مانند بررسی نقشه های معماری و سازه و برق و استعلامات فضای سبز و آتش نشانی و دیگر گردش‌های قانونی پرونده ها، مسیر طولانی ماه های مدیدی را برای صدور طی می کند به طوری که گاهی زمان صدور آن (پروانه شروع عملیات ساختمانی) به چندین برابر زمان صدور پروانه مرحله اول (پروانه شهرسازی) می رسد.

2 روایت از رونق ساخت و ساز در پایتخت؛ مسکن سازی یا آمار سازی؟6

پروانه های دومرحله ای سه فایده کاذب برای شهر دارد؛مدیران شهری به واسطه آن مدعی کاهش زمان صدور پروانه می شوند.

 آمارهای ساختمانی به ظاهر بالا می رود اما درحقیقت ساخت وسازی انجام نمی شود.حتی گاهی آمار پروانه شروع عملیاتی نیز در آمار پروانه ها محاسبه مجدد می شود یعنی برای یک ملک 2 بار پروانه تکراری گزارش می شود.درآمدهای ناپایدار شهر، در زمانی بسیار کوتاه، افزایش می یابد.

 اما این پروانه های ساختمانی حقوق مکتسبه ایجاد می کند و لغو آن در صورت اصلاح برخی از بخشنامه ها و مصوبات غیر قانونی دشوار است. شهرداری به خاطر اخذ بیشتر عوارض صدور پروانه، لزوما رغبتی به پیگیری مرحله دوم نداشته و مالک نیز با خیال راحت از اخذ حقوق مکتسبه لزومی به اقدام عملی فوری نمی بیند. برخی مراحل اداری این پروانه ها تکراری بوده و در عمل، زمان نهائی برخی پروانه های دو مرحله ای حتی از پروانه های تک مرحله ای بیشتر می شود که نیازمند بررسی دقیق تر است.

در نهایت، بررسی جزییات آمار صدور پروانه نشان می دهد که بیش از 70 درصد پروانه‌های صادر شده در شش ماه نخست سال 1402 دو مرحله ای است و عملا تسریع در صدور پروانه و رونق ساخت و ساز، ادعاهایی شکننده و دور از واقعیت است متولیان حوزه شهرسازی و معماری شهرداری بیش از آن بر آن تکیه و تبلیغ می‌کنند.

آمار واقعی پروانه های ساختمانی 

مقایسه تعداد پروانه های سه سال اخیر - با توجه به ۲ مرحله ای شدن پروانه های ساختمانی از مرداد 1402 باید گفت که جمع عددی تمام پروانه های خطابوده و عدد ستون انتهایی به نام پروانه های منجر به ساخت عدد درستی از تعداد پروانه را نشان می دهد .

2 روایت از رونق ساخت و ساز در پایتخت؛ مسکن سازی یا آمار سازی؟13

2 روایت از رونق ساخت و ساز در پایتخت؛ مسکن سازی یا آمار سازی؟1

 

نظر مرکز پژوهش های مجلس در خصوص پروانه های دو مرحله ای

مرکز پژوهش های مجلس در یکی از مطالعات اخیر خود(گزارش چالشهای سیاستگذاری مسکن شهری ایران خرداد 1402) در خصوص آسیب پروانه های دو مرحله ای نوشته است :‌ پیشران های پر قدرت و نوظهور تبعیض مسکونی ساختاری فرایند دو مرحله ای صدور پروانه های ساختمانی است. به بیان ساده این فرایند به طور مستقیم به دنبال ایجاد و تثبیت حقوق مالکانه جدید حقوق مکتسبه برای مالکان موجود و شرکای اقتصادی آنها یعنی ساخت و سازگران است .

فرایند این گونه است که متقاضی میتواند پروانه اولیه یا همان «پروانه شهرسازی را در کمتر از یک ماه دریافت کرده و حقوق مالکانه اعطایی از محل طرح تفصیلی و جامع را به حقوق مکتسبه بدل کند و ادامه فرایند یعنی کسب پروانه شروع عملیات ساختمانی» با توجه با نامحدود بودن اعتبار پروانه شهرسازی به اراده متقاضی بستگی خواهد داشت. درست است که کاهش زمان و پیچیدگی های هر فرایند اداری از جمله بهینه کردن فرایند صدور پروانه های ساختمانی به کارایی هر نظام مدیریتی و برنامه ریزی کمک میک ند اما دو مرحله ای کردن فرایند صدور پروانه های ساختمانی هیچ ربطی به افزایش کارایی نظام مدیریتی و برنامه ریزی و مباحث مطروحه طرفداران آن ندارد در واقع به دلایل چندگانه ای این تمهید سیاستی نه تنها کمکی به حل و فصل بحران مسکن طبق  ادعای سیاستگذاران از طریق رونق ساخت و ساز نمی کند بلکه به شدت بحران گستر نیز است.

نخست در ساختار حقوقی فعلی کشور ایجاد و خلق حقوق مکتسبه  به این معناست که سیاستگذاران تمام امکانات سیاستی برای اصلاح طرحهای شهری و معطوف کردن آنها به ساخت و سازهای آتی را از خود سلب می کنند دوم با اعطای یک دوره تنفس به سازندگان فرصت خرید و فروش سوداگرانه زمین هایی فراهم می شود که با توجه به حقوق مکتسبه جدید ارزشمندتر از قبل شده اند و صرف خرید و فروش آنها برای بسیاری از دلالان فعالیتی سود آور خواهد بود .

در نهایت، خطر احتکار و سوداگری زمین با حقوق کسب شدۀ فوری و دائمی، تهدید ایجاد اخلال و نوسان قیمت بازار مسکن و خلط مباحث فنی و اداری به ضرر مباحث فنی، ماجراهای دیگری است که نیاز به پرداختن عمیق در جای خود دارد.