به گزارش دنیای بورس و به نقل از اکو ایران، قیمت وام مسکن در روزهای اخیر روندی نرولی به خود گرفته است. این قیمت در هفته های گذشته به بالاتر از مرز 100 هزار تومان رسیده بود که در این هفته همزمان با اعلام تسهیلات تازه بانک مسکن دوباره به کمتر مرز حساس 100 هزار تومان تنزل پیدا کرد.
به طور کلی متقاضیان وام مسکن می توانند به تعداد دلخواه خود (تاسقف معین شده) دو وام را به صورت همزمان با خرید اوراق تسهیلات بانک مسکن از این نهاد خریداری کنند. وام خرید مسکن و وام جعاله.
اعتبار این اوراق در بازار 500 هزار تومان و قیمت آن از طریق خرید و فروش اوراق در بازار مسکن مشخص می شود. قیمت این اوراق در هفته های گذشته سیری صعودی داشت اما در ابتدای هفته اخیر به یکباره در حد 10 هزار تومان کاهش پیدا کرد. این کاهش را می توان در تغییر سیاست های این بانک در قبال خرید اوراق جستجو کرد.
کاهش هزینه وام مسکن با اعمال تسهیلات
سقف خرید وام مسکن در ابتدای پاییز امسال دوبرابر شد و برای مجردین به 280 میلیون تومان رسید. 200 میلیون تومان جهت خرید خانه و 80 میلیون تومان نیز وام جعاله.
این رقم برای متاهلین برابر با 480 میلیون تومان بود که 400 میلیون تومان آن صرف خرید خانه و 80 میلیون تومان نیز به جعاله تعلق دارد.
از آنجا که اعتبار هر کدام از اوراق در بازار مسکن برابر با 500 هزار تومان است مجردین باید 560 عدد اوراق برای دریافت سقف وام خریداری کرده و متاهلین 960 عدد.
این افزایش سقف وام موجب شده بود تا سیلی از تقاضا در خریداران وام شکل بگیرد، درحالی که رشد بی سابقه تقاضا (در برخی روزها بالاتر از 12 هزار معامله) در این بازار پاسخی را از سوی عرضه دریافت نکرد. به عبارت دیگر کمبود اوراق در این روزها موجب شده بود تا قیمت هر کدام از اوراق به بالاترین سطح خود در تاریخ چند سال اخیر دست پیدا کند. ( فراتر از سطح 112 هزار تومان)
تا این که در انتهای هفته از سوی بانک مسکن اعلام شد به مناسبت نزدیک شدن به سالگرد تاسیس این نهاد مالی، تسهیلاتی در خصوص خرید اوراق برای متقاضیان در نظرگفته می شود.
بنابر گزارشی که پایگاه خبری بانک مسکن در روز 23 آذر ماه منتشر کرد به نقل از محمد حسن علمداری عضو هیئت مدیره این بانک نوشت: «به مناسبت هشتاد وسومین سالگرد تاسیس بانک مسکن، هزینه دریافت تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات ۵۰ درصد کاهش یافت.». بر این اساس متقاضیان می توانند جهت خرید وام، نیمی از اوراق را خریداری کرده و نیم دیگر را به صورت وام جداگانه از بانک مسکن بدون نیاز خرید اوراق تهیه کنند. این وام جدید البته نرخ سودی 18 درصدی و تاریخ 8 ساله دارد.
این سیاست به نحوی موجب شد تا عرضه اوراق دو برابر شده و در نهایت با افزایش تقاضا قیمت اوراق کاهش قابل توجهی پیداکند. کاهشی که قیمت اوراق را از مرز 112 هزار تومان به کمتر از 100 هزار تومان رسانید.
این قیمت در روز 28 آذر ماه برابر با 99 هزار و 800 تومان ثبت شد. طبق این رقم متقاضیان مجردی که تمایل داشتند در سقف خرید وام تهیه کنند در صورت عدم استفاده از این تسهیلات باید 55 میلیون و 900 هزار تومان هزینه پرداخت می کردند که اکنون این هزینه نصف شده و به 27 میلیون و 950 هزار تومان تنزل پیدا کرده است.
هزینه پرداختی متاهلین نیز از 95 میلیون و 800 هزار تومان به 48 میلیون و 920 هزار تومان کاهش پیدا کرد.
تسهیلات اعمال شده از سوی بانک مسکن هزینه ای را که متقاضیان باید در طول 12 سال نیز پرداخت کنند را با کاهش قابل توجهی مواجه کرد
کاهش مازاد هزینه پرداخت در متقاضیان وام
طبق قواعد فعلی وام مسکن متقاضیان باید در طول 12 سال وام را با هزینه های مختلف پرداخت کنند. بازپرداخت کل وام مسکن از طریق برآورد خرید اوراق (17.5 درصد) و تسهیلات جدید (18 درصد) و وام جعاله (5 ساله) محاسبه می شود. با کسر وام دریافتی و جمع هزینه ابتدایی جهت خرید اوراق می توان مازاد هزینه ای که متقاضیان در طول 12 سال پرداخت می کنند را تخمین زد.
این هزینه برای مجردین برابر با 365 میلیون و 740 هزار تومان و در صورت حذف آن برابر با 376 میلیون و 120 هزار تومان خواهد بود.
برای متقاضیان متاهل نیز در صورت دریافت وام به روش اعلام شده 629 میلیون و 600 هزار تومان و در غیر اینصورت و بر مبنای گذشته معادل با 635 میلیون و 400 هزار تومان خواهد بود.این تغییرات در نرخ سود وام مسکن نیز مشهود بوده است.
کاهش نرخ سود پس از شروع تسهیلات جدید
با آغاز ماه سوم پاییز و بالارفتن هزینه قیمت اوراق نرخ سود به فراتر از مرز 24 درصد رسیده و به 25 درصد نزدیک شده بود.
با کاهش این قیمت در روزهای اخیر نرخ سود در صورت عدم استفاده از تسهیلات جدید بانک مسکن به 23.8 درصد رسید. درصورتی که متقاضیان از قاعده تسهیلات بهره ببرند نرخ سود واقعی حتی تا 21 درصد نیز کاهش پیدا می کند.اما به طور کلی چه دور نمایی در انتظار هزینه وام مسکن وجود دارد؟
آیا کاهش قیمت وام تداوم دارد؟
همانطور که آمار و ارقام نشان می دهند هزینه اوراق تاکنون تا سطح قابل توجهی افت داشته که احتمالا این کاهش تا روزهای آینده نیز تداوم داشته باشد اما این کاهش به دوعلت می تواند متوقف شود.
نخست آنکه تسهیلات اخیر بانک مسکن تنها تا 25 دی ماه اعمال می شود. در صورتی که این وام حذف شود قیمت اوراق دوبرابر شده و با افزایش مجدد تقاضا و نصف شدن عرضه ممکن است دوباره قیمت اوراق افزایش پیدا کرده و جهش پیدا کند.
نکته دوم برخی تحلیل گران معتقدند از آنجا که تغییرات قیمت نتیجه تقابل عرضه و تقاضاست، آیا این اتفاق می تواند پاسخگوی نیاز متقاضیان باشد؟
به عبارت دیگر دوبرابر شدن عرضه و نصف شدن قیمت اوراق خود می تواند موجب موج جدیدتر تقاضا شود که درصورتی که این موضوع کنترل نشود ممکن است بازهم در بازار مازاد تقاضا شکل گرفته و در نهایت منجر به افزایش در قیمت اوراق شده یا از کاهش آن در روزهای بعدی جلوگیری کند.
