قیمت وام مسکن چه آینده ای دارد + تغییرات

به گزارش «دنیای بورس»، اقتصادنیوز نوشت: در نخستین هفته زمستان ۱۳۹۹ قیمت اوراق تسهیلات بانک مسکن به ارزان‌ترین میزان هفتگی خود از ابتدای پاییز تاکنون رسیده و دو رکورد پیاپی ارزانی را در این هفته ثبت کرد.

 از آخرین هفته آذرماه قیمت اوراق روندی نزولی پیدا کرده و هر هفته دوری جدید از ارزانی وام مسکن را به ثبت رساند. اکنون این کاهش قیمت به فصل زمستان نیز سرایت کرده و مبلغ اوراق را حتی به پایین تر از قیمت آذر ماه کشانده است.

قدرت ارزانی وام مسکن در هفته نخست زمستان به حدی بود که توانست این مبلغ را برای مجردین در نهایت به کمتر از  16 میلیون تومان برساند. اما این تغییرات بر نرخ سود وام چه تاثیراتی گذاشته و هزینه این وام را برای متاهلین تا چه حد پایین آورده است؟ 

اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن (تسه) اوراقی هستند که مالکان آن‌ها می‌توانند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه از آن، از امتیاز  500 هزار تومانی تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده کند. ‌در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌توان برای گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده کرد.

هزینه خرید اوراق مسکن

در ابتدای هفته اخیر، قیمت متوسط هر ورق 59 هزار و 300 تومان بود که نهایتا در انتهای هفته به 54 هزار و 500 تومان رسید. 

کاهش قیمت اوراق در انتهای آذر ماه، این مبلغ را در محدوده جدیدی قرار داد. به عبارت دیگر از ابتدای پاییز تاکنون این دومین هفته ای است که در آن قیمت ها در کانال 50 هزار تومان قرار میگیرند. 

در سوی دیگر از آنجا که بانک مسکن مبلغ وام برای مجردین 140 میلیون تومان و برای متاهلین را 240 میلیون تومان اعلام کرده است، مجرد ها نیازمند خرید 280 ورق و متاهلین 480 ورق خواهند بود.

بر این اساس هزینه کل خرید اوراق تسه به منظور اخذ وام مسکن در هفته اخیر، برای مجردها از میران 16 میلیون و 600 هزار تومانی خود در روز شنبه به حد  15 میلیون و 200 هزار تومان در روز چهارشنبه نائل آمد. 

 این رقم برای متاهلین نیز در ابتدای هفته 28 میلیون و 470 هزار تومان ثبت شده بود که در انتها با 2 میلیون و 300 هزار تومان کاهش به 26 میلیون و 160 هزار تومان تنزل پیدا کرد.

بنابراین و با استناد بر روند کاهشی قیمت ها در این مقطه، ارزانترین روز در هفته ابتدایی زمستان به نام چهارشنبه، 3 دی ثبت شد که در آن نازل ترین حد قیمتی اوراق برای مجردین و متاهلین از پاییز تاکنون رقم خورده است.

نرخ سود موثر

نرخ بازده داخلی یکی از روش‌های استاندارد برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. در این روش تلاش می‌شود تا جریان نقدینگی با نرخ بازگشت نامعلومی به نرخ کنونی تنزیل داده شود.

اساس این نرخ بر این مبنا است که مثلا یک مبلغ مشخص در زمان آینده با توجه به نرخ بازدهی کشف شده در زمان حال چه ارزشی دارد؟

با توجه به اینکه اخذ وام نیازمند هزینه خرید اوراق نیز می شود، در محاسبه نرخ سود هم باید مبلغ هزینه را از کل مبلغ دریافتی وام کسر کرد. در اینصورت کاهش مبلغ دریافتی بر میزان سود بانکی وام خواهد افزود.

بنابر توضحیات یاد شده با کسر هزینه های روزانه اوراق تسه از مبلغ وام مسکن اشخاص نرخ سود موثر برای متقاضیان وام دیگر 17.5 درصد نخواهد بود. 

محاسبات حاکی از آن است که نرخ سود در ابتدای هفته برای مجردین 20.77 درصد بوده و در انتهای هفته نیز به محدوده 20.44 درصد رسیده است. این بازه تغییرات نرخ سود برای متاهلین نیز از 20.75 درصد تا  20.44 درصد رقم خورد.

 نرخ سود اوراق در تمام هفته گذشته در دامنه ای کمتر از 0.32 درصد نوسان داشته و در نهایت نیز در روز چهارشنبه 3 دی به کمترین حد خود از پاییز تاکنون رسید.

اما نکته مهم آن است که در حالیکه در شروع پاییز نرخ سود وام مسکن بالاتر از 23 درصد ثبت شده بود پس از آن ادامه روند ارزانی در هفته نخست زمستان موجب شد تا در تمام هفته اخیر این رقم پایین تر از 21 درصد قرار بگیرد.

هزینه کل وام مسکن در طول 12 سال

نرخ سود موثر نشان می دهد که افراد در طول 12 سال، معادل این سود مبلغی بیشتر از وامی که در ابتدا اخذ کرده اند را باید به بانک برگردانند. در همین خصوص خالص هزینه های مجردینی که در تمامی روزهای این هفته برای اخذ وام مسکن از طریق خرید اوراق تسه اقدام کرده و باید آن را در طول 12 سال به بانک باز پرداخت کنند، دامنه نوسانی موازی با نرخ سود وام مسکن داشته است.

بر این اساس خالص هزینه پرداختی مجردین در روز شنبه 26 آذر ماه 176 میلیون و 700 هزار تومان بود و در انتهای هفته  175 میلیون و 370 هزار تومان برآورد شد. این رقم برای متاهلین از 328 میلیون و 400 هزار تومان به 326 میلیون و 100 هزار تومان رسید.

هزینه ای که در مجموع متقاضیان وام مسکن در ازای دریافت وام می پردازند روندی همگون با مسیر نرخ سود و هزینه اوراق داشته است. به این معنا که هزینه نهایی وام مسکن مانند دیگر متغیرها در چهارشنبه هفته اخیر کمترین حد خود را به ثبت رسانده است.

مقایسه آمار های قیمتی اوراق در هفته اخیر با هفته های ابتدایی پاییز نشان می دهد که هزینه وام مسکن در ابتدای زمستان نسبت به رقم های ابتدایی فصل پاییز برای مجردها در حد 10 میلیون تومان و برای متاهلین در محدوده 17 میلیون تومان ارزان تر شده است.

در بخش نرخ سود نیز مشاهده می شود که میزان این متغیر که در ابتدای پاییز بالاتر از 23 درصد بود اکنون با بیش از 2 واحد درصد افت به کمتر از 21 درصد نزول پیدا کرده است.