به گزارش «دنیای بورس»، خبر انلاین نوشت: شیوع ویروس کرونا بازارها و مشاغل مختلفی را تحت تاثیر قرارداده؛ یکی از این بخش ها مسکن و حوزه ساخت و ساز است که با وجود این بیماری و وضعیت اقتصادی ، روزهای سختی را پشت سر می گذارد.
میزان ساخت و ساز در یک سال اخیر کاهش داشته و حتی افزایش قیمت مسکن سبب نشده تا این بخش رونق یابد.
در مقابل نبود سیاست‌های مناسب و حمایتی سبب شده تا رغبت سازندگان و پیمانکاران نسبت به ادامه فعالیت در این بخش هر روز کمتر از دیروز شود. اگر این وضع ادامه یابد رکود عمیق حوزه ساختمان و همچنین به صفر رسیدن ساخت و ساز دور از انتظار نیست.
یک کارشناس اقتصاد مسکن درباره شرایط فعلی این بخش گفت: با توجه به شیوع ویروس کرونا و قرارگیری در این بحران، انتظار رکود در داخل کشور را داشتیم؛ مانند همه مشاغل و بخش‌های دیگر اقتصادی، بخش مسکن نیز از این شرایط متأثر شده است.
بیت الله ستاریان اظهار کرد: به تأسی از اقتصاد بین‌المللی و ورود بعضی از سرمایه‌های خارجی، اتفاقات اقتصاد جهانی به ویژه در آمریکا و اروپا، عملا شاهد ورود مخفی سرمایه به داخل از یک سو و از طرف وقتی همه بخش های اصول تجارت به اصطلاح به خواب فرو می رود، سرمایه ها به سمت کالاهای سرمایه‌ای مانند مسکن رهسپار می شود.
وی افزود: این روند از ابتدای سال 99 اتفاق افتاده تا آبان ماه و انتظار می رود تا آخر سال این شرایط ادامه خواهد داشت.
وی درباره اخبار و تحلیل هایی مبنی بر کاهش قیمت‌ها در بازار بیان کرد: به اعتقاد بنده کسی که انتظار کاهش قیمت در بخش مسکن را داشته باشد، نشان دهنده عدم شناخت وی از ماهیت بخش مسکن است و همچنین مسائل و مشکلات مهم این بخش مانند کسری فراوانی که در این حوزه داریم.
وضعیت حوزه مسکن در دوران پسا کرونا
ستاریان در مورد وضعیت بازار مسکن در دوره پسا کرونا توضیح داد: اگر بخواهیم اقتصاد پسا کرونا رو بررسی کنیم باید به انتظارات رونق و توسعه اقتصادی اشاره کنیم که باید گفت این شرایط در حوزه ساختمان نیز رخ‌نمایی خواهد کرد به گونه ای که قدر مسلم در بخش مسکن رونق و افزایش قیمت خواهیم داشت با این تفسیر که تولید ناخالص کشور بالا خواهد رفت و در نتیجه درآمد سرانه نیز افزایش می یابد.
وی تاکید کرد: اگر رونق و رشد اقتصادی اتفاق بیافتد، این مساله باعث رونق بخش ساخت ساز می شود و در نهایت موجب می شود مردم از افزایش قیمت مسکن فشار زیادی را متحمل نشوند.اما در این میان باید به یک نکته بارز و مهم در بخش مسکن و ساختمان توجه کرد که همان تعطیلی هایی است که اتفاق می افتد.
این کارشناس بخش مسکن عنوان کرد: برای مقابله با کرونا مجبور به اعمال محدودیت و تعطیلی و .. هستیم ولی عموما محیط‌های کارگاهی، غیر از خوابگاه‌های کارگری به گونه‌ای است که کارگران می توانند در سایر بخش ها با حفظ فاصله و رعایت پروتکل‌های به کار خود ادامه دهند تا تولید به مشکل برخورد نکند.
چالش‌های اجرایی و قضایی تعطیلات کرونایی در بخش مسکن
وی گفت: همان طور که ذکر شد با یک معضل و مشکل مواجه هستیم که همان تعطیلی‌هاست که تبعات این مساله را باید به محضر قوه قضاییه منعکس کرد.توجه داشته باشید در چنین تعطیلاتی، پیمانکاران و فعالان بخش ساختمان ، به دادسرا و مراجع قضایی احضار می شوند ( برای شهادت، تفهیم اتهام و ...) و یا ضمانت‌های بانکی این افراد به صورت ناجوانمردانه از سوی کارفرمایان به اجرا گذاشته می شود.
وی اظهار کرد: لازم است در این دوره تعطیلی پیش‌رو فکری به حال سازندگان و پیمانکاران ساختمانی شود. زیرا بارها مشاهد شده که این افراد در حال کار بوده و به کارگران خود حقوق پرداخت می کنند و به شکل ناگهانی کارفرما ضمانت‌نامه بانکی آنها را به اجرا می گذارد و سبب بروز مشکلات فراوان می شود. این موارد باید در تعطیلات پیش رو در نظر گرفته شود و کارفرمایان نیز باید به این موارد توجه کنند.
وی عنوان کرد: قوه قضاییه در دوره تعطیلی نیز باید مانع بسیاری از اقدامات مجرمانه در کشور شود و به حتم بر حجم کار آنها افزوده می شود اما متاسفانه در بخش ساخت وساز بعضی ها از این فرصت سوء استفاده کرده و پیمانکاران، تولیدکنندگان بخش ساختمان را با مشکل مواجه می سازند.
وی ادامه داد: در این میان بانک‌ها و کسانی که چک در اختیار دارند، سازندگان را تحت فشار قرار می دهند به طوری که بعضی پروژه‌ها مجبور به تعطیلی برای یک دوره می شوند. قوه قضاییه برای این موارد تدبیر کند زیرا اگر بانک ها در تعطیلات باز باشند، می توان چک پیمانکاران را برگشت زد که تبعات منفی فراوانی به دنبال خواهد داشت.
ستاریان خواستار شد: اگر مشاغل تعطیل می شوند برای پاس کردن چک‌ها باید مهلت بدهند و چک‌ها را برگشت نزنند و بعد از 15 روز و پایان تعطیلات این کار را انجام دهند البته اگر موجودی در حساب بود ،آن را برداشت کنند اما شرایطی ایجاد شود تا چک‌ها در بخش ساختمان برگشت زده نشود و برای پیمانکاران مشکل ایجاد نکنند.
زیرا در دوره زمستان و سرما قرار داریم و تعطیلات مقابله با کرونا نیز در پیش است و تحت این شرایط تولید مسکن ممکن است به صفر برسد که اگر تولید در بخش ساختمان به صفر برسد نمی توان این شرایط را سامان‌دهی کرد و در ماه‌های آینده تبعات منفی آن عیان خواهد شد
وی توضیح داد: همکاران بنده در بخش مسکن می گویند در این فرصت تعطیلی کرونایی تحت فشار قرار می گیرند زیرا پیمانکار با 30 تا 40 کارگر در حال انجام پروژه است و ناگهان کارفرما پیشنهاد تعطیلی دوهفته ای به سبب مقابله به کرونا می دهد؛ پیمانکار در این 15 روز نه می تواند به کارگر خود مرخصی دهد و او را به شهرستان بفرستد و نه می تواند وی را حفظ کند؛ این در حالی است که برای تعطیلی باید پروژه را ایمن سازی کند که هزینه ای دارد و پس از اتمام تعطیلات نیز باید رفع ایمن سازی انجام دهد که دوباره هزینه به پیمانکار تحمیل می شود و معمولا جبران این هزینه را کارفرما تقبل نمی کند. در نهایت پیمانکار می ماند و تعهداتی که داده است.
وی ادامه داد: علاوه بر آن که قیمت مصالح نیز معمولا در تعطیلات افزایش می یابد و ضریب آن را کارفرما باید پرداخت کند که این کار انجام نمی شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: پیشنهاد بنده این است که اکنون باید به چنین مسائلی بیشتر پرداخته شود زیرا در دوره زمستان و سرما قرار داریم و تعطیلات مقابله با کرونا نیز در پیش است و تحت این شرایط تولید مسکن ممکن است به صفر برسد که اگر تولید در بخش ساختمان به صفر برسد نمی توان این شرایط را سامان‌دهی کرد و در ماه‌های آینده تبعات منفی آن عیان خواهد شد.
تاثیر کرونا بر بخش مسکن
وی در پاسخ به این سوال که از پارسال تا کنون کرونا چند درصد بر تولید مسکن تاثیر منفی گذاشته ، توضیح داد: علیرغم اینکه قیمت مسکن افزایش یافته، تولید مسکن کاهش یافته است.
احتمال اینکه در دوره زمستان و شدت گرفتن کرونا، تولید مسکن به صفر برسد وجود دارد. ممکن است این سختی ها را به جان بخریم و قبول کنیم.
ستاریان تاکید کرد: باید توجه کرد فشار مضاعف این شرایط ممکن است در قالب افزایش، قیمت‌ها در سال آینده اتفاق بیافتد.
وی در ادامه تصریح کرد: اما نکته بارز این است که دوره ای که تولید به صفر می رسد و یا در حد پایینی قرار می گیرد، خطر خروج سازندگان از میدان خارج شوند و تولیدکنندگان سر از زندان دربیاورند. ممکن است سازندگان و پیمانکاران به مشکلاتی برخورد کنند که نتوانند در آینده قد علم کنند.
وی اظهار کرد: این موارد در اصل نکات بازری است که دولت و قوه قضاییه در این مرحله باید به فکر آن باشند؛ اکنون سازنده‌های بسیار توانمند ما دچار مشکلات فراوان هستند و فردا از ترس چالش ها به سمت تولید نمی روند.
وی عنوان کرد: علیرغم بالا رفتن قیمت مسکن، تولید بسیار کاهش یافته است.
افزایش 40درصدی هزینه های تولید مسکن
ستاریان درباره میزان افزایش هزینه‌های تولید در ماه های اخیر بیان کرد: در ماه‌های اخیر هزینه های تولید بین 40 تا 55درصد افزایش یافته است.
بنده روند 6 تا 10 درصد افزایش قیمت در ماه را تا پایان سال قطعی می دانم. اما جهش اصلی دربهار سال آینده خواهد بود که جهش بسیار بالایی خواهد بود
وی درباره حداقل هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در شرایط فعلی گفت: اگر ساخت مسکن بسیار ساده را ملاک قرار دهیم، حداقل متری یک میلیون و 600 هزار تومان و به طور متوسط 3 میلیون تومان برای ساخت هر متر مسکن باید هزینه کرد.
این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که با توجه به روند فعلی بازار و نوسان قیمت مصالح ساختمانی آیا تا پایان سال بر هزینه ساخت مسکن افزوده خواهد شد یا خیر، اظهار کرد: با توجه به تورمی که پیش بینی می شود باید گفت تا پایان سال به حتم بر هزینه ساخت افزوده خواهد شد .
ستاریان در مورد میزان افزایش قیمت مسکن در سال 1400 توضیح داد: بنده روند 6 تا 10 درصد افزایش قیمت در ماه را تا پایان سال قطعی می دانم. اما جهش اصلی دربهار سال آینده خواهد بود که جهش بسیار بالایی خواهد بود.
قفل عرضه «کلنگی»ها شکسته شد؛ «اضافه‌پرش» قیمت ملک اصلاح می‌شود
دنیای‌اقتصاد هم در مطلبی نوشت: تغییر انتظارات در بازار مسکن - به‌دنبال افت قیمت در بازارهای موازی- قفل عرضه املاک کلنگی را شکست. نتایج پایش جدید بازار معاملات زمین در پایتخت از ۶ رویداد تازه حکایت دارد. در مناطقی از شهر که بسازوبفروشها آنها را محله‌های مرغوب می‌نامند، مالکان بناهای قابل‌‌تخریب و مشارکت، از لاک انتظارات تورمی خارج شده‌اند و آماده توافق با سازنده هستند. این وضعیت باعث کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش زمین شده است.
در سمت مقابل، تقاضای غیرمصرفی که طی یک‌سال‌ونیم گذشته بازیگر اصلی معاملات املاک کلنگی بود، هم‌اکنون جای خود را به ورود احتیاطی سازنده‌ها به این بازار - تقاضای مصرفی زمین- داده است. رفت‌وآمدهای اخیر در بازار زمین، نشانه روشنی از سررسید «ابرحباب املاک کلنگی» است. تغییرات قیمت زمین و مسکن طی سال‌های بعد از ثبات در دوره گذشته نشان می‌دهد میانگین قیمت واحدهای مسکونی از سال ۹۴ تا پایان بهار امسال تقریبا ۳/ ۴ برابر شد؛ اما بهای فروش کلنگی‌ها بیش از ۵۰۰ درصد افزایش یافت که بزرگ‌ترین حباب ملکی است.
مالکان املاک کلنگی با خروج از لاک انتظارات تورمی، برای عرضه املاک خود به بازار ساخت و ساز اعلام آمادگی کردند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی مناسب برای ساخت وساز نشان می‌دهد بازار معاملات و عرضه زمین‌های مسکونی نیز مانند بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان در روزهای اخیر تحت تاثیر تغییر انتظارات تورمی به انتظارات خوشبینانه ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی قرار گرفته و حباب قیمتی در این بازار آماده تخلیه است.
علاوه بر آماده شدن بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی برای تخلیه حباب قیمتی، بازیگران اصلی بازار معاملات زمین در چند ماه گذشته، فعالیت خود در این بازار را به طور محسوس کاهش داده‌اند. کارشناسان کاهش فعالیت سرمایه‌داران بزرگ ملکی در بازار املاک کلنگی و زمین‌های مسکونی را به استعفای بازیگر اصلی معاملات زمین در ماه‌های گذشته تعبیر می‌کنند.
بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی همواره از این جهت که زمین گران‌ترین جزء ساختمانی در ساخت‌وسازها محسوب می‌شود به عنوان بازار بالادست مسکن شناخته می‌شود که هر نوع تغییر و تحول در قیمت این نوع از املاک منجر به تغییر قیمت واحدهای مسکونی نوساز و سپس اثرگذاری بر قیمت فروش سایر واحدهای مسکونی می‌شود. در واقع تغییرات قیمت زمین را می‌توان به عنوان حلقه اول زنجیره کشف قیمت در بازار مسکن مورد توجه قرار داد. تغییرات قیمتی در بازار زمین همواره از یکسو باعث تغییر رفتار سازنده‌ها و تیراژ ساخت مسکن و ازسوی دیگر منجر به اثرگذاری قیمتی بر سایر واحدهای مسکونی موجود در بازار می‌شود و از این جهت نوعی اثر دوگانه بر تغییرات و تحولات قیمتی بازار مسکن دارد.
در حداقل یک‌سال گذشته نیز سرمایه‌گذاران کلان ملکی بازار زمین و املاک کلنگی را به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری انتخاب کردند در حالی که سرمایه‌گذاران با بودجه کمتر وارد بازار معاملات آپارتمان شدند. با این حال تحت تاثیر تحولات غیراقتصادی اخیر و کاهش ریسک‌های غیر اقتصادی و در نتیجه کاهش انتظارات تورمی، جریان ورودی سرمایه‌گذاران به عنوان بازیگران اصلی معاملات زمین در ماه‌های اخیر به طور نسبی متوقف شده است و از سوی دیگر مالکانی که به دلیل انتظارات تورمی حاضر به فروش یا مشارکت با سازنده‌ها برای ساخت مسکن نبودند، گارد خود را بازتر کرده و برای توافق با سازنده‌ها تمایل نشان می‌دهند.
با این حال همچنان ورود بسازوبفروشها به بازار زمین، با احتیاط همراه است. بسازوبفروشها امیدوارند سطح قیمت زمین و املاک کلنگی کاهش یابد.
این در حالی است که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد طی روزهای اخیر قیمت پیشنهادی فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی نه به اندازه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان اما به طور نسبی کاهش یافته است.
تحقیقات میدانی انجام شده در روزهای گذشته نشان داد سطح قیمت‌های پیشنهادی مالکان برای فروش آپارتمان حدود ۱۷ تا ۲۰ درصد کاهش یافته است، اما تحقیقات به عمل آمده نشان می‌دهد این میزان کاهش در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی بین ۸ تا ۱۵ درصد بوده است. از سوی دیگر مالکان به دلیل تغییر انتظارات تورمی به انتظارات خوشبینانه، از لاک انتظارات تورمی خارج شده‌اند که این موضوع بیشتر ناشی از تاثیرگذاری آرامش نسبی و توقف روند رشد افسارگسیخته ارز در روزهای اخیر و کاهش نوسان در این بازار است.
بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی همچنین از سوی دیگر با یک مشخصه عمده در روزهای اخیر مواجه شده است که می‌توان آن را به باخت طمع‌کاران مهرماه تعبیر کرد. در مهرماه و همچنین ماه‌های قبل از آن برخی از فروشنده‌های زمین به طور مصمم به دنبال افزایش هر چه بیشتر قیمت زمین و ملک کلنگی خود بودند، اما تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و قرار گرفتن بازار معاملات زمین در فاز تخلیه حباب قیمتی، این گروه از طمع‌کاران ملکی نیز شکست خوردند. در برخی از ماه‌ها حتی عرضه زمین به بازار املاک از سوی مالکان متوقف شد تا در ماه‌های بعد زمین‌ها با قیمت‌های بالاتر به بازار عرضه شود.
با این حال، هنوز هم برخی از سازنده‌ها از ادامه رشد قیمت مصالح ساختمانی ابراز نگرانی می‌کنند و همین عامل موجب شده است که با احتیاط بیشتری به بازار زمین و ساخت‌وساز ورود کنند. تداوم رشد قیمت مصالح ساختمانی عامل اصلی نگرانی آنها در این زمینه است.
بازار معاملات زمین همچنین از یک زاویه دیگر این روزها دچار تغییر و تحول شده است. هم‌اکنون در بازار معاملات زمین برخی از سازنده‌ها که واحدهای مسکونی نوساز در اختیار دارند در مرحله بین فروش واحدها و خرید زمین برای آغاز پروژه‌های جدید قرار دارند که در واقع به نوعی می‌توان از آنها به عنوان سازنده‌های معلق یاد کرد.
این گروه از سازنده‌ها هم‌اکنون در فرآیند فروش واحدهای مسکونی آماده خود قرار دارند؛ چرا که به دنبال کاهش انتظارات تورمی هم‌اکنون حجم عرضه واحدهای آماده سازنده‌ها نیز به طور نسبی به بازار افزایش یافته است و برخی از سازنده‌ها تلاش می‌کنند واحدهای مسکونی خود را به فروش برسانند.
کاهش سطح قیمت‌های پیشنهادی در روزهای اخیر تحت تاثیر کاهش انتظارات غیرتورمی موجب شده است که این گروه از سازنده‌ها حجم عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار را افزایش دهند تا بتوانند در صورت افت قیمت‌ها در آینده نزدیک، حاشیه سود ناشی از سطح فعلی قیمت‌ها را از آن خود کنند.
بررسی‌ها بر مبنای تحقیقات میدانی به عمل آمده و فایل‌های مورد بررسی مربوط به آگهی‌های فروش زمین و املاک مسکونی کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در مناطق جنوبی شهر تهران بین ۱۵ میلیون تا ۳۰ میلیون تومان است. این میزان در مناطق متوسط غرب تهران معادل حدود ۶۰ میلیون تا ۸۰ میلیون تومان به‌ازای هرمترمربع است.
مبلغ بلاعوض در معاملات مشارکت در ساخت که از سوی سازنده به مالکان در جریان تخریب و نوسازی پرداخت می‌شود نیز در این مناطق (مناطق مصرفی غرب تهران) به ازای هر مترمربع برابر با مبلغی حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان است. در محلات مصرفی منطقه دو شهر تهران نیز متوسط قیمت فروش هرمترمربع زمین و ملک مسکونی کلنگی براساس فایل‌های مورد بررسی بین ۹۰ میلیون تا ۱۳۰ میلیون تومان است. از سوی دیگر در برخی از محلات لوکس‌تر این منطقه این میزان معادل ۱۰۰ میلیون تا ۱۵۰ میلیون تومان است.
بررسی‌های در خصوص تحولات بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی و مقایسه آن با تحولات بازار معاملات مسکن به لحاظ سطح قیمت‌ها و تغییرات آن، حاکی است از سال ۹۴ تا پایان بهار ۹۹ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۴/ ۳ برابر شده است، این در حالی است که میانگین قیمت زمین در همین بازه زمانی در پایتخت ۳/ ۶ برابر شده است. این موضوع نشان می‌دهد در این بازه زمانی بیشترین حباب ملکی مربوط به بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی بوده است. میانگین قیمت زمین در این بازه زمانی برای هر مترمربع از ۴ میلیون به ۲۵ میلیون تومان افزایش یافته است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در همین مدت، از مترمربعی ۴ میلیون تومان به محدوده قیمتی ۱۷ میلیون و ۲۰۰ تا ۱۷ میلیون و۳۰۰ هزار تومان قرار گرفته است. این آمارها نشان می‌دهد در بازه زمانی اعلام شده حباب قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی بیشتر از حباب قیمتی بازار مسکن بوده است و بنابراین انتظار می‌رود در روند تخلیه حباب قیمتی پیش‌رو، میزان کاهش قیمت زمین و ملک کلنگی بیش از کاهش قیمت آپارتمان و واحدهای مسکونی باشد.
