تحلیل خواندنی | قیمت مسکن می‌تواند کاهش یابد؟
تحلیل خواندنی | قیمت مسکن می‌تواند کاهش یابد؟

آیا سیاست‌گذار با کنترل در سه صنعت فولاد، سنگ آهن و سیمان می‌تواند قیمت مسکن را کنترل کند. اشتباه سیاست‌گذار کجاست.

  • فرهنگ قراگوزلو، امیر میرزایی، عطا محمدیان| کارشناسان بازار سرمایه

‌در روز‌های اخیر سه صنعت مهم فولاد، سیمان و سنگ آهن دستخوش سیاست‌گذاری‌های تازه‌ای شده‌اند. سیاست‌هایی که تصمیم‌سازان به منظور کنترل قیمت مسکن اتخاذ کرده‌اند.

به‌عنوان مثال اخیرا مصاحبه‌های خبری از محمدرضا رضایی‌کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس و علیرضا رزم‌حسینی وزیر صمت در بین خبرگزاری‌ها منتشر شد که در آن با استناد به اهدافی از جمله تولید ۴ میلیون مسکن ظرف ۴ سال و همچنین حمایت از مردم در مقابل افزایش قیمت‌های فولاد و سیمان، از انجام قیمت‌گذاری دستوری روی محصولات فولادی و سیمانی خبر داده شده بود.

با توجه به صحبت‌های صورت گرفته و آمار و ارقامی که به‌عنوان کار کارشناسی اعلام شده؛ صنایع سنگ آهن،‌ فولاد و سیمان را مورد تحلیل قرار دادیم و سهم این صنایع را در صنعت ساختمان نشان داده‌ایم.

تحلیل شرایط و آمار و ارقام ارائه شده نشان می‌دهد سیاست‌گذار تا چه میزان راه اشتباهی را به منظور رسیدن به اهدافی که در بالا ذکر شده انتخاب کرده است. تصمیماتی که می‌تواند بسیاری از شرکت‌های مولد و عموم مردم را تهدید کند.

تهدید تولید سنگ آهن

در شرایط فعلی نرخ فروش سنگ آهن و کلوخه سنگ آهن حدود ۷ درصد شمش فولاد خوزستان (حدودا ۷۰۰ هزار تومان ) و نرخ فروش کنسانتره سنگ آهن ۱۶ درصد شمش فولاد خوزستان (حدودا یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان) است.

قیمت‌های مزبور در شرایطی است که قیمت شمش حدودا ۱۰ میلیون تومان که به‌صورت دستوری و بر اساس شیوه‌نامه‌ای که نظرات وزیر صمت و معاونان‌شان در آن تاثیر‌گذار بوده، تعیین شده است.

این درحالی است که قیمت کنسانتره سنگ آهن در شرایط فعلی حدودا ۱۷۰دلار ( معادل ۴ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان به نرخ نیمای فعلی) است و حتی با کاهش هزینه‌های حمل ناشی از صادرات قیمت فروش کنسانتره سنگ آهن داخلی عددی در حدود ۵۰ درصد نرخ صادراتی آن است.

تفاوت نرخ مزبور با نرخ‌های جهانی روندی را در کشور به‌وجود آورده است که طرح‌های فولادی یا صرفا نورد را توجیه‌پذیرتر از تولید سنگ آهن کرده است و معادن سنگ آهن کوچک علاقه‌ای به بازگشایی معادن خود ندارند و روند سرمایه‌گذاری در حوزه سنگ آهن بسیار کمتر از فولاد است.

در نتیجه با دورنمای تولید ۵۰ میلیون تن در سال ۱۴۰۴ با کمبود معنا‌دار سنگ آهن روبه‌رو خواهیم شد و مجبور خواهیم بود اقدام به واردات سنگ آهن کنیم.

واردات سنگ آهن و فولاد

واردات سنگ آهن به این معناست که اگر مثلا در شرایط فعلی رخ می‌داد، شرکت‌های فولادی باید هزینه حملی را اضافه بر نرخ ۱۷۰دلار می‌پرداختند. بر این اساس به یکباره شوکی به صنعت فولاد از جهت ماده اولیه وارد خواهد آمد و طبیعتا شاهد تعداد زیادی از واحدهای فولادی می‌شویم که با زیان فراوان روبه‌رو هستند.

بنابراین یکی از اقدامات مهم با دید بلندمدت در این حوزه آوردن سنگ آهن، کنسانتره، گندله و آهن اسفنجی در بورس کالا و تعیین قیمت بازار برای آنهاست تا روند سرمایه‌گذاری در بلندمدت در این حوزه توجیهات لازم را داشته باشد.

فشار بر فولاد

در شرایط فعلی قیمت جهانی شمش فولاد طی سه ماه گذشته از ۴۰۰ دلار به بالای ۶۰۰ دلار ( با نرخ نیمایی از ۱۰ میلیون به حدودا ۱۵ میلیون تومان) افزایش یافته است.

متاسفانه وزارت صمت به جای پیگیری اقدام صحیح در رابطه با اجرای فوری عرضه محصولات سنگ آهنی در بورس با تهدید فولادسازان به دنبال ایجاد تخفیف در فروش فولاد نسبت به نرخ‌های جهانی است که به ایجاد رانت برای خریداران شمش و ورق فولاد شرکت‌های بورسی و نفع شرکت‌های تولید‌کننده لوله و پروفیل منجر می‌شود.

علیه شفافیت

یکی از شفاف‌ترین بازارها در حوزه قیمت‌گذاری در کشور حوزه فولاد در بورس کالا است که بر اساس مکانیزم عرضه و تقاضا قیمت‌گذاری صورت می‌گیرد.

متاسفانه اخیرا شیوه‌نامه قیمت‌گذاری از طرف دولت در این حوزه داده شده است که قیمت پایه‌ای را معادل ۸۰درصد نرخ جهانی ضربدر نرخ نیمایی به‌عنوان معیار پایه قیمت‌گذاری قرار می‌دهد که حتی امکان دستکاری تقاضا توسط وزارت صمت به وسیله امضاهای طلایی وجود دارد.

با توجه به مازاد عرضه‌ای که در حوزه فولاد در کشور داریم (۳۰ میلیون تن تولید در مقابل ۱۰ میلیون تن مصرف) امکان دستکاری قیمت و کاهش آن حتی به ۷۰درصد نرخ‌های جهانی توسط وزارت صمت وجود دارد.

در صورتی‌که میانگین نرخ ۵۰۰ دلاری برای هر تن فولاد و مقدار فروش حدودا ۳۰ میلیون تن در سال و جمع فروش ۱۵ میلیارد دلاری در نظر بگیریم، رانتی در حدود ۵/ ۴ میلیارد دلار از قیمت‌گذاری اشتباه در این حوزه با تخفیف ۳۰ درصدی وجود دارد که از جیب سهامداران شرکت‌های بورسی به نفع شرکت‌هایی که با سرمایه‌گذاری بسیار ناچیز به دنبال سود‌های بادآورده هستند می‌رسد.

خروجی تصمیم‌سازی جدید

قیمت‌گذاری دستوری توسط وزارت صمت خارج کردن منابع از جیب سهامدار شرکت فولادی به جیب شرکت‌های واسط است که به اسم تولید و حمایت از مردم، قصد خرید محصولات فولادی با تخفیف بسیار زیاد و سوء استفاده از حق سهامداران سنگ آهنی را دارند و در بلندمدت علاوه بر اینکه چیزی به عموم مردم نمی‌رسد منافع ناشی از آن به شرکت‌های واسطی خواهد رسید که اقدام به صادرات مجدد محصولات فولادی در قالب نورد و لوله پروفیل با نرخ‌های جهانی می‌کنند.

در این فضا نظارت کافی بر آنها به دلیل غیرشفاف بودن وجود ندارد که حتی حاضر به انتقال ارز ناشی از صادرات به کشور نیستند و در نهایت عموم مردم از این محل نیز به دلیل کاهش عرضه ارز ضربه خورده و منابع ارزی لازم برای خرید و واردات دارو و موارد خوراکی نیز وجود نخواهد داشت.

بازندگان دستورالعمل

عمده سهامداران و سرمایه‌گذاران در شرکت‌های فولادی و سنگ آهنی عموم مردم هستند که به‌صورت مستقیم یا به‌طور غیرمستقیم از طریق سهام عدالت، صندوق‌های بازنشستگی، شرکت‌های سرمایه‌گذاری و صندوق‌های سرمایه‌گذاری صاحبان سهام این شرکت‌ها هستند.

از طرفی با توجه به شفافیت شرکت‌های بورسی، فروش محصولات و وارد کردن ارز ناشی از صادرات توسط شرکت‌های بورسی به درستی انجام می‌شود. از دلایل وجود شرکت‌های بزرگ در بورس وجود شفافیت و برگشت خلق ارزش‌های موجود در آن به حوزه تولید و سرمایه‌گذاری است و با توجه به شفافیتی که وجود دارد احتمال وجود فساد در آنها به حداقل کاهش می‌یابد و مسیر رشد آنها نسبت به سایر شرکت‌های غیر بورسی بیشتر است.

با بررسی شرکت‌های معدنی (شامل سنگ آهنی‌ها) و شرکت‌های فولادی متوجه سرمایه‌گذاری‌های زیادی در حوزه تولید برق، انتقال آب از خلیج فارس به داخل کشور و سایر فعالیت‌هایی که هم به اقتصاد کشور و عموم مردم کمک می‌کند می‌شویم.

در طول تحریم‌های ظالمانه آمریکا در مورد مردم کشورمان چنین شرکت‌های فولادی و معدنی نقاط انتقال مطمئن ارز به کشور و مانع به‌وجود آمدن بحران‌های امنیتی در کشور بوده‌اند.

سیمان و نرخ‌گذاری دستوری

سیمان از جمله محصولاتی است که نسبت ارزش به وزن آن بسیار پایین است و مشکلات مربوط به حمل آن باعث شده‌است قیمت آن در مناطق مختلف، گستره وسیعی داشته باشد. از قیمت فوب مدیترانه ۴۰ دلاری و قیمت ۱۲۰ دلاری در آمریکا گرفته تا قیمت‌های ۶۰ و ۸۰ دلاری آن در کشورهای همسایه خودمان یعنی عراق و افغانستان. ولی در ایران اعمال نرخ دستوری برای این محصول باعث شده که قیمت آن از ۵۶ دلار در سال ۸۹ به حدود ۱۰ دلار در سال ۹۹ برسد.

بررسی کارخانه‌های سیمانی که سهامشان در بورس عرضه شده‌؛ نشان می‌دهد متوسط بهای تمام شده تولید یک تن سیمان در سال ۹۸ حدود ۱۳۰ هزار تومان بوده و متوسط حاشیه سود ناخالص ۳۰ درصدی داشته‌اند. درخصوص این صنعت چند نکته قابل ذکر است.

بیشتر کارخانه‌های سیمانی قدیمی هستند و ریسک خراب شدن و نیاز به جایگزینی یا تعمیر تجهیزات و خطوط تولید آنها بالاست و عمر مستهلک کردن تجهیزاتشان در صورت‌های مالی این کارخانه‌ها به پایان رسیده‌است و هزینه استهلاکی که در صورت سود و زیان و بهای تمام شده محاسبه می‌شود، ناچیز و غیرواقعی بوده و در صورت بروز خرابی هزینه هنگفتی را به سرمایه‌گذاران این شرکت‌ها تحمیل می‌کند.

همچنین تغییرات نرخ ارز و تامین ارز مورد نیاز بخش حمل و نقل از بازار آزاد، افزایش نرخ لوازم یدکی و لاستیک به بیش از ۱۰۰درصد، روغن موتور در حدود ۵۰درصد و به دنبال آن عدم ثبات نرخ حمل کالا در سطح کشور و شیوع دریافت مبالغ غیرقانونی تحت عنوان پشت بارنامه باعث افزایش سرسام‌آور هزینه‌های حمل شده که گاه کارخانه‌ها به‌طور مستقیم متحمل آن شده و گاه باعث افزایش چند ده درصدی قیمت محصول تولید شده از درب کارخانه تا رسیدن به دست مصرف‌کننده می‌شود.

نکته مهم دیگر اینکه شناور بودن قیمت مواد اولیه مورد نیاز برای تولید و فروش سیمان به خصوص پاکت‌های پلی‌پروپیلنی که در بورس کالا عرضه شده و تنها از ابتدای سال تا آذر ۹۹ قیمت هر کیسه‌ی سیمان از هزار تومان به ۴هزار تومان رسیده‌است.

تغییر سوخت مورد نیاز کارخانه‌ها از گاز طبیعی به مازوت در فصول سرد سال که باعث افزایش حداقل ۴۰ هزار تومانی در هزینه تمام شده تولید سیمان می‌شود که در این مورد هم بدقولی‌هایی از سمت نهادهای مربوطه صورت گرفته‌است.

چون در ابتدا قرار بوده که به کارخانه‌های سیمانی مجوز ذخیره‌سازی مازوت مورد نیاز برای فصول سرد در طی سال داده شده و مازوت به همان نرخ گاز طبیعی به آنها فروخته شود که هیچ یک از این اتفاق‌ها نیفتاد که هیچ، هزینه حمل مازوت از پالایشگاه تا کارخانه هم به عهده خود سیمانی‌ها گذارده شد.

راه اشتباه

یکی از مسائلی هم که از طرف مسوولان و نمایندگان مجلس مطرح می‌شود این است که قیمت سیمان و فولاد را ارزان نگه داریم تا بهای تمام شده ساخت واحدهای مسکونی پایین بیاید.

گویی این اشخاص نه از صنعت سیمان و فولاد و مباحث مالی شرکتی اطلاعی دارند و نه از اتفاقات رخ داده در بخش ساخت و ساز مسکن. با بررسی و تحلیل هزینه‌های مربوط به بخش ساختمان اشتباهات این تصمیم‌سازی را نشان می‌دهد.

فرض کنید بخواهیم یک ساختمان ۵ طبقه (+۱ طبقه همکف و پارکینگ) در بافت متوسط و مرکزی شهر تهران و با شرایط متعارف در زمین ۳۳۰ متری بسازیم که متراژ قابل فروش (پس از کسر مشاعات) هر طبقه آن ۲۰۰ متر مربع باشد. ارزش فروش این ساختمان معادل ۲۷ میلیارد تومان خواهد بود (متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران در آذر ۹۹ برابر با ۹/ ۲۶میلیون تومان بوده‌است).

ارزش زمین خریداری شده برابر با ۴۵×۳۳۰ حدودا ۱۵ میلیارد تومان و هزینه پروژه حدودا ۷/ ۷ میلیارد تومان خواهد بود (شامل یک میلیارد مربوط به هزینه‌های جواز و جانبی و ۷/ ۶ میلیارد تومان مربوط به هزینه ساخت مصالح، دستمزد و ماشین‌آلات است).

در حال حاضر هزینه ساخت هر متر مربع زیربنا در تهران برای ساختمان با مفروضات فوق حدود ۵ میلیون تومان است که خود هزینه ساخت به چهار بخش سفت‌کاری، نازک‌کاری، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی تقسیم می‌شود که سهم هرکدام به ترتیب ۳۸درصد، ۳۶درصد، ۱۶درصد و ۱۰درصد است.

هزینه‌بری و مصرف مصالحی مانند سیمان و فولاد در بخش سفت‌کاری خود را نشان می‌دهند. به‌طور متوسط به ازای هر متر مربع زیربنا ۱۵۰ تا ۲۰۰ کیلوگرم سیمان و حدود ۵۰ تا ۷۵ کیلوگرم فولاد که عمدتا میلگرد است مصرف می‌شود.

در حال حاضر سیمان پاکتی (۵۰ کیلویی) درب کارخانه به قیمت ۵/ ۱۹ هزار تومان فروش رفته و به قیمت ۲۷ تا ۳۰ هزار تومان به دست مصرف‌کننده می‌رسد. محصولات فولادی هم در روزهای اخیر با نرخ ۴۷۰ دلار (با توجه به اعمال تخفیف دستوری در شیوه‌نامه) و دلار نیمای ۲۵ هزار تومانی در بورس کالا عرضه شده‌اند.

سهم سیمان و فولاد در ساختمان

با مفروضات مطرح شده، هزینه سیمان در هر متر مربع معادل با ۱۰۸ هزار تومان و هزینه فولاد در هر متر مربع معادل با ۸۲۰ هزار تومان است.

یعنی سهم سیمان و فولاد از هزینه‌های سفت‌کاری به ترتیب ۶درصد و ۴۳درصد و نسبت به هزینه‌های ساخت به ترتیب ۳/ ۲درصد و ۳/ ۱۶درصد و نسبت به بهای تمام شده کل پروژه ساختمانی به ترتیب ۷/ ۰درصد و ۹/ ۴درصد و نسبت به نرخ فروش واحد مسکونی ۵۶/ ۰درصد و ۹/ ۳درصد است.

در صورتی‌که قیمت سیمان حتی ۳ برابر شود (افزایش ۲۰۰ درصدی) و به حدود نیمی از نرخ‌های منطقه تبدیل شود، بهای تمام شده همین ساختمان ۵/ ۱ درصد افزایش خواهد داشت.

در صورتی‌که این تغییر نرخ برای شرکت‌های سیمانی در بلندمدت خارج کردن آنها از ورشکستگی با توجه به هزینه تعمیرات بالا و همچنین رسیدن سهامداران اینگونه شرکت‌ها به حق قانونی خودشان و عدم انتقال منافع است.

از طرفی تخفیف ۳۰درصد در نرخ فولاد و میلگرد نسبت به قیمت‌های جهانی به فرض رسیدن این تخفیف به مصرف‌کننده که به نظر می‌آید توهمی بیش نیست و در واقعیت اتفاق نمی‌افتد، تنها ۵/ ۱درصد بهای تمام شده ساخت مسکن را کاهش می‌دهد اما در واقع رانت بزرگی را به اسم عموم مردم از جیب سهامداران شرکت‌های فولادی به تعداد معدودی شرکت منتقل می‌کند.

چند پرسش

با توجه به آمار و ارقام ارائه شده و تحلیل‌های صورت گرفته قضاوت و تصمیم‌گیری در مورد سوال‌های زیر در مورد اقدامات وزیر صمت را به عهده خوانندگان می‌گذاریم:

آیا تصمیمات کارشناسی اعلام شده از طرف وزیر صمت بر مبنای چنین اطلاعات غلطی که شامل نرخ فروش سنگ آهن ۳۰۰ هزار تومان و نرخ جهانی یک میلیون ۵۰۰ هزارتومان صحیح است؟ یا نرخ‌های اعلامی در گزارش صحیح است؟ در صورت چنین اختلافی آیا بهتر است رانت مزبور از بین برود یا اینکه در حوزه دیگر اقدام به ایجاد تفاوت نرخ کرد و منجر به انتقال منافع از صاحبان اصلی به دیگران شد؟

در صورتی‌که نرخ شمش به نرخ‌های جهانی بوده است و قصد کاهش نرخ و ایجاد تخفیف در آن را دارید، آیا مصرف‌کننده شمش مزبور نیز که شرکت نوردی و تولید‌کننده میلگرد است آن را به قیمت زیر نرخ جهانی می‌فروشد؟ یا فضای رانت، فساد و زیرمیزی را ایجاد می‌کند؟ آیا وزارت صمت توانایی کنترل و مدیریت گیرندگان ارز ۴۲۰۰ تومانی را داشته است؟ آیا عاقبت انتقال منافع صورت گرفته در صنعت فولاد مانند ارزهای تخصیصی نمی‌شود و تنها در دوره‌ای منجر به تضعیف بخش مولد اقتصاد و شرکت‌های تولیدی بورسی نمی‌شود؟

آیا واقعا مشکل اصلی تولید و ساخت و ساز مسکن نرخ‌های میلگرد و سیمان است یا مشکل اصلی برای حل مشکل مسکن نرخ زمین برای ساخت و ساز مسکن است که حدود ۵۰ درصد نرخ فروش مسکن را شامل می‌شود و باید راه‌حلی برای عرضه بیشتر زمین برای ساخت و ساز پیش‌بینی کرد؟

آیا در صورت افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها توسط شرکت‌های فولادی، سیمانی و محاسبه صحیح نرخ استهلاک باز هم حاشیه سود شرکت‌های فولادی و سیمانی با نرخ‌های فروش نزدیک به جهانی نامعقول دیده می‌شود؟

آیا انتقال منافع از شرکت‌های شفاف بورسی که تا به حال ارز ناشی از صادرات خود را بدون حاشیه تحویل واردکنندگان کالاهای اساسی داده‌اند عقلایی است که به شرکت‌های غیر شفاف غیر بورسی منتقل شود و به محلی برای خروج ارز از کشور تبدیل شود؟

آیا انتقال سود و منافع از شرکت‌های شفاف بورسی که تا به حال اقدامات سرمایه‌گذاری زیادی در تمام حوزه‌ها انجام داده‌اند و صاحبان سهام آنها عموم مردم به‌صورت مستقیم و غیر مستقیم است و راضی به چنین معامله‌ای در شرکت‌های خود به نفع شرکت‌های غیر شفاف غیر بورسی نیست عقلایی است؟

نظرات کاربران

شفاف سازی « خمحور » درباره افزایش نرخ ها
« ثنظام »، « شرنگی » را فروخت
سه مصوبه هیات وزیران درباره چه بود
برنامه « فرابورس » برای رصد تخلفات
یک خبر مهم: عرضه اولیه در « شبریز »
نرخ فرآورده های نفتی در نیمه اول بهمن 99 + جدول
چقدر احتمال دارد تحریم های نفتی ایران لغو شوند؟
« سهرمز » مجمع برگزار میکند؟ + کی و چه وقت
گزارش جدید مرکز آمار | ترمز تورم کشیده شد
گزارش ماهانه شرکت ها | شرکت ها چقدر سود و زیان ساختند؟
گزارش ماهانه شرکت ها/ بخش چهارم | شرکت ها چقدر سود و زیان ساختند؟
امروز پالایش مهم گازی خاورمیانه افتتاح میشود
گزارش ماهانه شرکت ها/ بخش سوم | شرکت ها چقدر سود و زیان ساختند؟
واکنش ظریف به خبر جنجالی فیگارو چه بود
گزارش ماهانه شرکت ها/ بخش دوم | شرکت ها چقدر سود و زیان ساختند؟
گزارش ماهانه شرکت ها/ بخش اول | شرکت ها چقدر سود و زیان ساختند؟
وزیر امور خارجه بایدن چه تصمیمی درباره برجام میگیرد
بورل: آمریکا تهدید همکاران تجاری ایران را متوقف کند
نماینده ویژه آمریکا در امور ایران در دولت بایدن کیست
ظریف: از پیشنهاد قطری ها استقبال میکنیم
جو بایدن فرمان های ترامپ را لغو میکند!
ارزش معاملات خرد به زیر 10 هزار میلیارد تومان آمد!
امیدواری مجلسی ها به رونق دوباره بورس
خبر مهم | وزیر دارایی دولت بایدن: تحریم‌های ترامپ بازنگری می‌شود
ظریف: ترامپ و پمپئو به زباله‌دان تاریخ سقوط کردند!
دو نماد بورسی که متوقف شدند
تیم بایدن چه مواضعی درباره ایران دارد
فرمانده کل ارتش: دشمن دچار محاسبات غلط شود، پشیمان می‌شود
وزیر ارتباطات دولت روحانی به دادگاه میرود
تغییرات یکساله شاخص بورس + جزییات

نمودار روزانه صنعت اطلاعات بیشتر

ارزش تغییر درصد
314,889 12,711.12 4.04